当一线城市还在“跌跌不休”争论时，沈阳、太原、成都等一批二三线城市已用数据砸出房地产市场的“确定性底部”。

当房价逼近钢筋水泥成本线，开发商赚着 “辛苦钱”；核心城区租售比突破3%，跑赢房贷利率时；刚需购房者不再观望，成交量环比涨超15%。

据克而瑞、中指等数据，今年11月份部分二三线城市新房房价呈现企稳回升势头：佛山环比微张0.3%；厦门环比止跌持平，思明区环比微涨0.2%；武汉环比止跌，核心区板块新房价格环比微涨0.2%；石家庄环比持平，核心区裕华区新房环比微涨0.4%......

这些信号不是 “弱企稳”，而是二三线房产“触底窗口”已现的明证。

成本线“焊死” 下跌空间

二三线城市的房价调整，比一线城市早了整整3年。从2018年开始，沈阳、乌鲁木齐等城市就进入降价通道，如今房价已跌到“接近成本”的临界值。

当前普通住宅建筑安装成本约2800-3200元/㎡，加上土地成本（二三线城市核心区约2000-4000元/㎡），综合成本普遍在5000-7200元/㎡。

而实际房价呢？沈阳于洪区二手房均价约6500元/㎡，太原晋源区某项目新房均价6800元/㎡——算下来开发商利润仅5%-7%，连建材涨价的风险都覆盖不了。

当房价和成本只差几百元差价时，下跌空间早已被封死。就像太原某房企负责人直言：“现在卖一套房，利润还不够支付营销费用，真降价就是‘赔本赚吆喝’，谁会干？” 

对购房者来说，当前入手二三线房产，本质是“用成本价买房子”，不所谓 “掉坑”风险。

可能有人会说，二三线城市房子普遍过剩，房价仍有下跌空间？

实际上，据我们调研，这次二三线城市的房价供需逻辑有以下两个特点：

1、总量过剩不大。不像2015年的情况，这次二三线城市进入调整期早，大概已有3年时间。而在这3年时间里，基本上城市内新增项目很少，增量不多，逐渐帮助了存量去化。

2、地段性过剩。虽然有的二三线城市新房库存量较大，但是几乎都集中在城市开发区、新区，而城市核心区、配套资源好的新房几乎没有供应，二手房流通好，城市卖旧换新的置换链畅通。

3%租售比“秒杀”理财产品

我们观察到，部分二三线城市房价租售比已经达到3%，有的更高，房价租售比是当下观察房价触底的一个重要指标。

在存款利率越来越低的情况下，高存款的客户会考虑将钱存在银行或是换成房子出租，这也是保守型买房算账的逻辑。

沈阳和平区某项目：89㎡两居室，总价59.8万元，月租金稳定在1500 元，年租售比达3.01%。

 

要知道，沈阳首套房贷利率已降至约3.05%，这套房的租金不仅能覆盖近80%的月供，长期持有还能享受租金每年3%-5%的上涨空间；

太原小店区某小区：100㎡三居室，总价68万元，月租金1750元，年租售比3.14%。对比当地2.5%的银行大额存单利率，这套房每年能多赚0.64个百分点收益，若持有10年，光租金差价就多赚4.35万元。

这不是“勉强跑赢”，而是在“资产配置荒”背景下，二三线房产给出的 “无风险红利”。

此前长线资金不敢碰二三线房产，怕的是“价跌+租不出去”，但现在租售比跑赢理财，部分聪明资金开始“用脚投票”——沈阳11月优质学区房成交量环比涨23%。

房价触底不是“单靠价格跌到位”，还要有“需求托底”，而当前活跃的二三线城市，都抓住了两个关键：

一是刚需不再“等降价”，成交量先于价格回暖。郑州实施老旧小区强制 “体检” 后，存量房保值预期提升，11月二手房成交环比涨约18%，其中80%是首次购房者。

广州海珠区“得胜岗连片更新”项目落地后，周边10-11月刚需房成交量涨22%，有购房者直言：“房价6000多，再跌也就几百块，与其等，不如选个通勤方便的房子” 。

二是能“吸人”的城市，底才是“铁底”。不是所有二三线都能触底，成都、昆明的表现印证了“人口决定房价天花板”：成都常住人口连续多年净流入，为城市带来强劲的买房刚需、改善需求；昆明城市化率约68%，低于全国平均水平，很多农业人口待转移，刚需支撑下，昆明核心区房价稳定。

反观一些人口持续流出的小城，即便房价跌到5000元/㎡，也没人接盘 ——这说明 “触底” 的本质是“价格+人口”的双重达标，缺一不可。

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