明年起，楼市或迎第四次拐点，住建部定调，房子走向逐渐清晰，核心就是稳中分化。

 

二零二六年，中国楼市或将迎来第四次重大拐点，住建部近期通过政策调整、供应体系重构及长效机制建立，为楼市定下基调，这场变革不只是关乎房价涨跌，更涉及住房制度、人口结构与居民财富配置的深层调整。

二零二四年十月，住建部联合多部门宣布取消限购、限售、限价及普通住宅标准，标志着调控思路从抑制过热转向防止过冷，截至二零二五年五月，全国六十二座城市已取消或放松限购，二十二座城市取消限售，十一座城市调整限价政策，这一政策组合拳迅速激活市场，二零二五年一季度全国商品房销售面积同比增长百分之八点六，为近三年首次正增长，北京、上海等一线城市二手房成交量同比激增，上海二月单月成交突破一万六千套，刷新近两年纪录。

政策红利还在持续释放，二零二五年九月，央行将商业贷款最低首付比例统一降至百分之十五，存量房贷利率下调至 LPR 减三十个基点，以三百万贷款三十年计算，月供减少五百到八百元，财政部同步提高契税优惠面积标准，购买一百四十平方米以下住宅可节省数万元税费，这些措施直接降低了购房门槛，尤其利好改善型需求群体。

住建部推动的住房供应体系变革，是本次拐点的核心逻辑，二零二五年，全国新开工保障性住房达五百万套，较上年增长百分之三十二点三，上海、北京等一线城市保障房占比超百分之三十，配售型保障房以低于市场价百分之三十的价格入市，直接分流中低收入群体需求，比如杭州外环外保障房项目租金收益率稳定在百分之三点五到百分之四，还能享受税收优惠，对同地段商品房形成价格压制。

商品房市场则呈现核心资产抗跌、非核心区域承压的分化格局，深圳前海地铁房、上海内环学区房等核心地段资产，二零二六年下半年或止跌回升，涨幅预计达百分之五到百分之八，而鹤岗、玉门等人口流出城市，房价可能回归二零一五年水平，部分区域跌幅超百分之二十，这种分化源于人、房、地、钱四要素的联动调整，人口流入城市增加百分之十到百分之十五土地供应，人口流出城市则暂停商住用地出让。

住建部构建的房地产长效机制，正在改变市场运行规则，二零二五年四月发布的关于加快完善房地产市场长效机制的指导意见，明确推进土地供应机制改革、房地产金融审慎管理、房地产税制改革等五方面改革，其中，房地产税试点扩围至六到八座城市，持有多套房产的家庭面临持有成本上升压力，据测算，重庆试点税率百分之零点五到百分之一点二下，一套二百万房产年缴税最高达二点四万元。

数字化管理工具的普及进一步规范市场，全国住房信息联网系统二零二六年全面落地，深圳一网通办平台已将二手房交易周期从四十五天缩短至十五天，房企融资监管也趋严，银行审批贷款时需核查项目所在地人口流入、配套设施及开发商资金实力，有烂尾记录的企业将难以获得贷款。

二零二六年的楼市变革，本质是让住房回归居住本质，中信建投预测，明年 GDP 增长目标约百分之五，产业结构优化将削弱房地产对经济的依赖，居民资产配置逻辑已发生根本转变，央行调查显示，二零二五年二季度选择房地产投资的比例较上年下降三个百分点，而黄金 ETF、REITs 等资产更受青睐。

对于普通家庭，购房决策需更理性，一线城市刚需群体可抓住政策宽松期上车，但要避开远郊睡城，优先选择地铁三公里内、周边有学校的项目，三四线城市投资者则需警惕持有成本，年化收益低于百分之四的房产应及时抛售，正如住建部部长倪虹所言，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策促进市场平稳健康发展，这场拐点，终将推动中国楼市走向更健康、可持续的未来。

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