当前，“十四五”规划实施期间各项工作的总结发布会正有序、持续地推进。10月11日，住房和城乡建设部于国务院新闻办公室举办新闻发布会，详尽阐述了“十四五”期间住房与城乡建设领域高质量发展的显著成就，并就记者提问进行了细致解答。

过往所取得的辉煌成就，公众皆有目共睹、耳熟能详，无需赘述。然而，在此次发布会上，住建部还深入剖析了房地产发展新模式的内在意蕴，并明确提出了构建这一新格局的各项关键任务。

其中，关于房地产行业的未来走向，住建部已明确界定了四大核心要点，这对于房地产从业者及未来有购房、售房需求的民众而言，均具有重要的参考价值，值得细细研读。

 

首要一点，即确立双轨制发展模式。未来房地产发展路径已清晰勾勒为“保障+市场”与“购买+租赁”并行的体系。住建部强调，需进一步优化住房供应结构，既要完善“保障+市场”的住房供应体系，也要规范住房租赁市场的发展，以充分满足人民群众的基本住房需求及多样化的改善性住房需求。

保障房建设作为房地产发展新模式的核心环节，其重要性在两年前便已得到确认（《房地产双轨制开启，今年保障房建设需真抓实干》）。

早在2023年11月，住建部政策研究中心副主任浦湛在第十四届中国房地产科学发展论坛上，便以“构建房地产发展新模式”为主题发表了主旨演讲，她提出了新模式下的三大政策着力点：

一是配售型保障性住房的推出，标志着市场与保障关系的重大重构，实现了“市场归市场，保障归保障”的清晰划分；

二是持续完善住房租赁制度，着力解决新市民、青年人的住房难题；

三是提升二手住房交易效率，新建商品住房则以满足改善性需求为主导，鼓励住房置换，以提升住房资源的整体配置效率。

今年的政策导向更为明确，即紧紧围绕“安居”这一人民群众幸福生活的基石，坚持市场与保障并重，多管齐下、全面发力。

这一系列举措预示着，中国房地产行业正经历着从货币化加速器向社会稳定器的根本性转变。回溯过往，我在从事房地产项目开发时，取得土地后的首要任务便是进行精准的市场定位。唯有精准的定位确立之后，方能进一步明确产品的特性、设计方案、成本控制、定价策略等关键环节。这一原则不仅适用于单个项目，同样也是产业发展的基石。

一旦产业定位明确，后续的所有规划与行动都将紧密围绕这一核心定位展开。以房地产市场为例，鉴于其核心聚焦于“安居”需求，房产的价值评估标准便应从投资属性回归至居住本质。

昔日，地段优劣与价格涨幅是衡量房产价值的关键指标，而今，空间品质与社区效能则成为新的价值锚点。这正是住建部所强调的，要大力发展具备安全、舒适、绿色、智慧特性的“优质住宅”，不仅致力于新建住宅的品质提升，也积极推动既有住宅的改造升级。

实质上，随着我国城镇人均住房面积突破40平方米大关，住房市场的竞争焦点已悄然从数量扩张转向质量提升。住建部在会议中详尽阐述了推动“优质住宅”建设的五大举措：

其一，制定高标准，如自今年5月1日起实施的《住宅项目规范》，对层高、电梯配置、隔音标准等14项指标进行了提升，旨在全面提升住房品质；

其二，优化设计理念；

其三，选用优质材料，加大绿色建材、智慧安防、全屋智能等先进技术在住宅中的应用；其四，规范建造流程，树立“优质住宅”的示范标杆；其五，完善运维管理，建立房屋全生命周期的安全管理体系，并实施物业服务提升行动。

 

在构建“优质住宅”的同时，改造“劣质住宅”同样不容忽视。

当前，“城市更新”成为年度关键词，与以往的大规模拆迁重建不同，现今的城市更新更注重有机更新与可持续发展。

据住建部数据，全国已累计改造城镇老旧小区超过24万个，老旧街区6500余个。这种精细化、微更新的模式，虽看似投入有限，却有效拉动了装修、家电等相关下游产业的发展。它如同对老树进行精心修剪，而非简单砍伐重植，既保留了社区的历史文脉，又激活了存量资产的价值。

特别是城中村改造项目扩展至300个城市，货币化安置比例的提升，实质上是通过存量资源的有效利用，既解决了住房短缺问题，又促进了商品房库存的去化。本年度，国家在城市更新领域投入了规模庞大的资金。

据中指数据统计显示，在2025年1月至9月期间，全国范围内新发行的地方专项债中，与房地产紧密相关的项目，如保障性安居工程、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造、棚户区改造以及土地储备等，专项债发行总额约达6400亿元，较去年同期增长了89%。其中，城镇老旧小区改造专项债发行额为632亿元，棚户区改造专项债发行额为1302亿元，而涉及城中村改造的专项债发行额更是高达816亿元，同比增长幅度达到1.4倍。

鉴于城市更新项目的庞大规模，其对资金的需求无疑是巨大的，同时，城市更新的整体运作机制也较以往发生了显著变化。

一个明显的例证是，多个城市的住房和城乡建设局已更名为住房和更新局，预计未来这一趋势将在更多城市中延续。

在此背景下，第三项重要举措便是针对城市更新的新定位，构建“人、房、地、钱”四大要素的联动机制。当前，全国各地正积极规划、科学研判，着手编制“十五五”住房发展规划。预计人口规模庞大且持续流入的地区，将在土地、金融等关键资源上获得更为充足的保障。

要素联动机制的建立，标志着调控手段的升级换代。它以“以人定房、以房定地、以房定钱”的新逻辑，取代了以往“一刀切”的调控模式，实现了资源向需求端的精准配置，犹如从粗放式的灌溉方式转变为精细化的滴灌技术。

自然资源部土地供应数据的调整与住建部住房计划的协同，正逐步构建起供需之间的动态平衡。尤其是房地产融资协调机制对白名单项目的鼎力支持，为合规企业开辟了绿色通道，而问题项目则在市场机制的作用下自然淘汰。这种市场化的筛选机制，相较于行政命令，无疑更为高效且公正。

至于第四项举措，则更为具体务实，即对房地产开发、融资、销售制度进行全面改革与完善。这包括推行项目开发公司制、明确匹配的主办银行、建立城市房地产融资协调机制，以及稳步有序地推进现房销售制度。其中，现房销售取代期房销售的趋势尤为引人注目。

今年以来，河南信阳、湖北荆门以及湖南邵阳等地已相继出台相关政策，明确推动现房销售制度的落地实施。在房地产市场的规范进程中，切实维护购房人的合法权益已成为重要议题。当前，现房销售模式的逐步推进，尽管在短期内增加了开发商的资金回笼压力，但从长远来看，却显著降低了购房者的潜在风险。这一变革，表面上看是交易流程的简单调整，实则是对房地产行业信用体系的深度重构。

现房销售模式的推行，其深远意义在于促使房企摒弃过往的高周转、粗放式发展模式，转而追求精细化运营与管理。这一转变，与制造业从代工贴牌向自主研发的转型异曲同工，虽可能带来短期的经营阵痛，但有望为企业赢得持久的竞争力。

与旧有模式相比，房地产发展新模式的根本区别在于驱动力的根本性转换。过去二十年，房地产行业的蓬勃发展主要得益于人口红利和金融杠杆的双重驱动。而今，这一模式正逐渐转向以品质提升和服务增值为核心的新阶段。另一个显著差异在于风险管控方式的转变，从过去的事后补救转向事前预防，房屋养老金制度和全生命周期管理理念的提出，正是这一思路的具体实践。

 

展望未来，房地产的金融属性将逐渐弱化，而其消费属性则日益凸显。对于个人购房者而言，购房决策的逻辑需进行根本性调整。过去，购房主要关注地段和学区资源，而今则需综合考虑空间设计、社区服务、节能效率等多维度因素。购房应被视为一种消费行为，如同购车一般，房产的价值将更多地体现在其使用体验上。

在租房与购房的选择上，也需要以新的视角进行权衡。随着租购同权政策的逐步落实，租房不再仅仅是购房前的过渡选择，而是成为了一种可行的居住方式。德国等成熟房地产市场数据显示，有35%的人口选择终身租房，这一现象提示我们，居住稳定性的关键并不在于产权归属，而在于合约的保障与稳定性。当前政策鼓励机构租赁市场的发展，实质上是在构建租赁市场的信用体系，以提升长租的稳定性和安心感。

在此背景下，年轻人完全可以基于自身实际情况选择租房生活，通过时间换取空间，实现居住需求的灵活满足。住建部对房地产行业的重新定位，标志着过去那种盲目购房即可获利的时代已经终结。在新模式下，开发商需转型为生活服务商，购房者需成为价值发现者，而政府则需扮演好规则守护者的角色。只有各方共同努力，做好各自的本职工作，房地产新模式才能更快地走上正轨，实现行业的健康可持续发展。

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