多家国际知名投资银行近日发布预测称，中国房地产市场有望于明年下半年开启复苏进程。然而，这一预判能否成立，最终取决于政策制定者如何应对当前市场加速调整的态势。

从市场供需平衡的基本面分析，多项关键指标已呈现过度反应特征：房地产开发投资规模较峰值时期近乎腰斩，商品房销售面积较历史高位下降约七成，全国房价普遍出现约四成的回落。

就市场内在运行机制而言，实际已触及新的均衡区间，甚至出现超调现象，市场自发形成的均衡状态早已确立。但市场信心持续低迷，主要源于政策支持力度尚未达到预期水平。

具体表现为：当前住房按揭贷款利率仍维持在相对高位，部分重点城市仍执行限购政策，在市场形成下行预期时缺乏及时有效的政策对冲。此外，房地产开发企业资金链紧张状况尚未根本缓解，行业风险点持续显现，停工烂尾项目处置仍未完全收官。

当前行业面临的核心问题已超越单纯的价格波动或统计数据层面，转而聚焦于如何系统化解房地产市场风险。以开发商资金链问题为例，该风险已持续累积多年，亟待通过更强有力的政策举措加以纾解。

现阶段购房者持币观望的主要原因集中在两方面：一是担忧开发商经营恶化导致项目烂尾，二是顾虑房价持续下行造成资产缩水。如何通过政策设计有效回应这两类核心关切，成为重塑市场信心的关键所在。

客观而言，当前市场数据确实存在过度反应特征，这符合资产价格市场的运行规律——在上升周期容易出现超涨，在调整周期则往往超跌。但市场触底时点的判断，仍取决于政策应对的有效性：能否针对当前风险特征出台精准施策，将成为决定市场走势的核心变量。因此，关于市场复苏时点的预测（无论是明年下半年、上半年抑或更晚时期），本质上都取决于政策制定者何时出台何种力度的政策组合，以系统性化解市场担忧。

 

需要特别指出的是，当前市场对复苏的理解存在认知偏差。部分市场主体仍沿用传统思维模式，预期所有城市房价将同步上涨，这种判断与未来市场趋势严重背离。

根据专业分析，未来房地产市场复苏将呈现显著的结构性特征：一线及重点二线城市有望率先实现市场企稳，三线城市需要更长的调整周期，而四五线城市的恢复进程将更为漫长。

这种分化格局下，住宅产品将形成截然不同的市场定位：一类是具备资产保值功能的优质房源，在房地产市场分析中，我们需明确一个核心观点：唯有那些品质优良、稀缺性强且被视为资产类别的房产，方能具备保值与增值的潜力，进而吸引购房者的关注与购买。

而那些仅具备居住价值，却缺乏保值潜力的普通住宅，则主要满足人们的居住需求，并不具备投资属性。过去，社会上普遍存在一种误解，即认为所有房产均能实现保值增值，这一观念显然是不准确的。实际上，房产市场可划分为两类：少数优质且稀缺的房产可作为资产进行保值，而大多数房产则仅具备居住功能。

鉴于此，未来中国房地产市场的所谓“回暖”现象，绝不可能再现过去那种全面繁荣的景象。在此，我们提醒：在评估自身所在城市的房产时，应重点关注其地段与品质，判断其是否属于稀缺资产，还是仅仅属于“老旧且破败”的范畴。若为后者，则其回暖空间将极为有限。

回溯至2017年，曾提出“三个20%”的论断：预计未来最多仅有20%的房产能够实现增值；仅有20%的城市具备购房价值；同时，仅有20%的开发商能够在激烈的市场竞争中存活下来。

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