在当前房地产市场的转型浪潮中，购房者的关注点正悄然发生变化，不再仅仅聚焦于新房的高得房率。值得注意的是，二手房市场正经历一场深刻的变革。

数据显示，从一线城市至二线城市，二手房市场中低总价房源的成交占比显著增长，呈现出全线上涨的趋势。这一显著变化，深刻反映了房地产市场的内在逻辑正从以往由涨价预期和规划概念主导——即“买涨不买跌”心理及城市外延式扩张模式，逐步转变为以刚需和改善型需求为核心，标志着房地产价值的理性回归与买方市场的确立。

 

具体而言，今年上半年，广州地区总价200万以下的二手住房交易占比高达46%，较去年同期激增13个百分点，凸显了低总价房源已成为市场成交的主力军。上海楼市亦呈现类似趋势，总价300万以下的二手房交易占比达到45%，较去年同期微增2个百分点，虽增幅较小，但仍彰显了市场需求的变化。

南京楼市的动向同样值得关注，总价200万以下房源的销售占比从去年上半年的48%跃升至58%，进一步证实了今年以来一二线城市低总价二手房成交占比的显著提升。此外，多个一二线城市二手房成交量迅速超越新房，如昆明楼市今年上半年二手房与新房成交比率高达7:3，即二手房成交占比70%，新房仅占30%。成都楼市同样表现出色，上半年二手房成交占比已达69.7%，深圳楼市二手房成交占比亦接近六成。

这些数据无疑表明，当前房地产市场在成交量方面更倾向于刚需主导，存量房市场活跃度显著提升。尽管新房市场持续建设高品质住宅，旨在激发改善型需求，且房地产市场确实展现出旺盛的改善需求，住建部也多次强调房地产市场应从“有无”转向“优劣”，但现实问题在于，有需求并不等同于具备相应的购买力。简而言之，尽管民众普遍向往更好的居住环境，但经济因素往往成为制约购房决策的关键因素。当前，民众的工作收入预期与经济前景成为制约其大胆运用财务杠杆、购置优质房产的关键因素。众多寻求居住条件改善的群体，并非单纯基于主观愿望，而是需先出售现有住宅，以此作为资金基础购置新房。

然而，新房市场中所谓的优质房源，其总价并未显著下降，而是表现为在相同预算下，购房者能获取更大居住面积、更低容积率及更优化的设计。但与此同时，二手房市场却呈现出价格下降的趋势，且以降价促销换取成交量的现象颇为普遍。

 

这一现象导致通过出售老房置换新房以改善居住条件的压力增大，因为二手房价值的不断缩水削弱了购房者的资金实力，进而影响其置换能力。因此，短期内改善型购房需求难以借助财务杠杆实现显著增长。

这一状况反映出房地产市场的流通交易性仍存在一定的梗阻。无论是从库存压力还是交易流畅性的角度审视，房地产市场要实现真正的企稳复苏，仍需经历一段较为漫长的调整与等待过程。

此外，低总价房源成交占比的快速上升，进一步印证了这一趋势。这些低总价房源往往对应于老旧、面积较小的住宅，其价格上升空间已极为有限，甚至面临快速贬值的风险。以上海楼市为例，根据国家统计局公布的70个大中城市房价数据，自2023年至2025年初，上海90平米以下二手房价格指数下跌幅度达到8.4%，远超144平米以上房源的4.6%跌幅。

尽管这些房源价格走低且升值潜力有限，但其成交量却快速攀升。原因在于，对于部分购房者而言，当前价格已跌至可接受范围，加之首付比例低、贷款利率优惠，使得购房成本相对较低。即便月供略高于租金，但购房仍能满足基本的居住需求，并解决子女教育等一系列实际问题。

这反映了房地产市场正逐步回归居住属性与价值理性。未来，楼市全面普涨的时代或将难以再现，而更多地将呈现出以居住需求为导向、价值回归为特征的稳健发展态势。在未来的房地产市场发展趋势中，将更多地展现出一种由刚需型需求与改善型需求共同引领的平稳发展格局。这一态势预示着市场将趋向于更加稳健与理性，不再过度依赖于投机性或波动性的需求驱动。刚需型需求，即基于居住基本需求的购房行为，将继续作为市场的重要支撑力量，满足人们对于稳定居所的基本追求。与此同时，随着生活水平的提升和消费观念的转变，改善型需求也将成为推动市场发展的另一大关键动力，促使人们在已有住房的基础上进行升级换代，追求更加舒适、优质的居住环境。

在此背景下，房地产市场的整体发展预计将呈现出更为平稳有序的特点，避免了过往因投机热炒而导致的剧烈波动。政策制定者与市场参与者将更加注重供需平衡，通过精准调控和优化资源配置，确保房地产市场能够持续健康地发展，有效满足人民群众的多元化住房需求。总之，未来房地产市场的平稳发展态势，将深刻反映出刚需与改善型需求双重驱动下的市场新面貌。

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