日前，广州多家银行刚宣布最新房贷利率降到2.65%，不到一天却又重回3字头。广州、南京、苏州、杭州、长沙、武汉等城市，还发布了首套房贷利率上涨的消息。在利率下行低的大趋势下，房贷利率刚降完就上调，难道是为了抑制房产过热吗？

 

原因一：公积金

10月LPR下调后，银行为了争夺房贷业务内卷严重。以广州为例，首套商贷利率普遍降到2.85-2.9%，个别银行直接卷到了LPR-100bp也就是2.6%左右。这一降，商贷几乎跟公积金贷款利率持平，甚至“倒挂”，要知道五年以上首套公积金贷款利率也只有2.85%。这明显不符合国家设定公积金贷款利率优惠政策的初衷。

住房公积金制度的起源可以追溯到1991年，当时上海借鉴新加坡的经验推出了住房公积金制度。随后，北京、天津等26个城市在1992年相继在房改方案中规定了住房公积金制度。1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布，全面推行住房公积金制度，标志着这一制度的正式确立。公积金贷款的定位是低成本、普惠性。如果出现“倒挂”的情况显然不合适。为了维持公积金贷款的普惠性特征，保持商业贷款和公积金贷款之间的差距，这些首套房贷跌破3%的城市才又将利率上调回3%以上。

从前公积金贷款利率和商贷利率之间，始终保持两个百分点的利差。如今商贷利率不断下调，二者利差不断缩窄，即使将商贷利率上调，公积金贷款的优势也已不在，这是否意味着公积金还有下调的空间呢？

原因二：银行也缺钱

根据银行2024年三季报披露，42家上市银行营业收入方面共实现4.28万亿元，同比下降1.05%；盈利方面，实现净利润1.68万亿元，同比增长1.49%。

进一步拆解上市银行盈利来源，利息净收入合计为3.12万亿元，同比下降3.19%。中间业务收入也相对乏力（银行的中间业务收入是指银行在银行卡业务、理财业务、结算及清算业务等领域获取的手续费及佣金净收入），主要盈利来源是投资收益（今年债市利率下行在交易端带来其他非息收入的贡献）。

今年以来，LPR接连下调，存量房贷利率也终迎调整，对购房人来说是好事儿，但对于银行来说由于存款定期化趋势明显，存款利率降幅低于贷款利率，而一直以来利息净收入都是银行营收的主要来源，占比高达七成，息差收窄造成的经营压力不容忽视。收入来源受影响，银行可不就得动态调整“加点”稳息差了嘛。

现在要不要买房？

1、如果你在等贷款利率再降

据央行消息，11月20日LPR为1年期LPR为3.10%，5年期以上LPR为3.60%，均较前期保持一致，未来房贷利率将维持在较低水平，但今年LPR继续下降的空间已经相对有限。

2、如果你想投资房产

房地产金融属性主要包括投资属性、融资属性以及抵押品属性。房价大规模上涨的情况在未来很长一段时间不会发生。如果作为融资及抵押用的话， 房产抵押率 = 贷款金额 / 房产评估价值 × 100% ，大约在50%-70%不等。房地产的金融属性已大大削弱，靠房地产投资暴富的时代过去了。当然，从长期来看，房产可以抵御通胀。

3、如果你是刚需或者改善型需求

首先，从买房时机而言，刚需或者改善型需求买房按需要购买即可。其次，从财务角度，建议评估自己的实际财务状况及未来收入稳定性因素。虽然目前房贷利率在未来很长一段时间都会维持在一个较低水平，而且还有进一步下降的可能，但是如果放太高杠杆的话，依然会对家庭生活造成不小的影响。

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