今年的“金九银十”对于南京楼市到底有多么重要？懂一些行情，常看北哥文章的粉丝多少知道一些。这可能不仅是今年新房市场最后一个强销高峰，也很有可能成为往后三年南京楼市的重要转逆点。今年的南京楼市有一个重大的使命需要完成，那就是各板块的顶级豪宅集中上市，继而整体推高南京房价天花板，将市场引入正向轨道。

4月份的时候，北哥写了一篇文章（今年南京楼市与房价将实现“三步走”），详述了今年南京楼市的“三步走”推盘策略，当时判断南京顶豪集中推盘高峰是在6月份。现在看来当时的判断的确是早了一些。

01、金九银十降至，8月底这几个市场动作，值得高度关注！

虽然说当时文章的判断，比实际市场行情节点早了很多，但今年6月底的南京楼市的确迎来了一波开盘小高峰！

河西中绿城华发金陵月华、鼓楼小桃园的首开桃园金茂府，两大顶豪同时首开，其中金陵月华6月27日晚首开6、9、15号三栋楼116套房源，销许均价75600元/㎡，虽然是南京楼市有史以来最高备案价，但当天开盘仍旧去化了7.5成，制造了上半年南京新房市场第一个爆点。

紧接着首开过后，金陵月华就加推5号楼，销许均价78275元/m2，比首开价格还高出近3000元/m2，仍然当天售罄，引起不小轰动。

鼓楼滨江的首开桃园金茂府，6月29日首开，推出1、2号楼96套房源，引来600多组意向购房人，中签率18%，创一年来新低，开盘1小时售罄，当场签约7.5亿，直接封神。

原以为6月底的这两大顶豪首开爆火之后，南京后续的大批顶豪新盘会鱼贯而出，譬如河西南中海江南玖序、中建合玺东方；招商金陵序；江心洲的贤坤花园Garden19等项目集中推出，然而6月底的火爆热销却“戛然而止”，后续的南京楼市就进入了7-8月的“缄默期”！

为什么大批顶豪不乘势一举推出？当时很多房媒的解读是“这只是南京新豪宅上市的小试牛刀，也是南京推盘策略的高明之处”，换句话说，金陵月华、桃园金茂府两盘能火爆开盘，是有数据基础支撑的，GC心里有底，但是6月底全市豪宅集中推出，能不能爆火？大家心里都没底，所以当时时机并不成熟。

作为市场温度加速器的金陵月华和桃园金茂府，两盘的动向应当给予十分的关注，它们的再度推盘爆火与否，可能是南京后市冷热的风向标。如今距离今年“金九银十”仅剩最后10天了，首开桃园金茂府推盘行情又开始爆火！8月19日该项目正式推出3号楼28套房源，桃园金茂府2推正式上线，按照金茂官微给出的开盘结果，2推开盘火爆程度不输首开。

桃园金茂府3号楼销控

28套房源8月19日开盘，不到24小时，网签率达到80%，目前仅剩东边户202一套185㎡底楼房源在售，其余27套房源全部售罄，去化率达到96.4%，再次爆火无疑了！

无独有偶，绿城华发金陵月华也即将发起新一轮推盘行动，该项目已经于8月20日正式领取4、12号楼78套房源销许，按照网房数据，开盘时就是今天（8月22日）

金陵月华4、12号楼销控

值得关注的是，金陵月华此次推出的12号楼，40套房源全部是面积320㎡的大平层户型，这也是该项目自6月首开以来，300㎡以上户型首次登场，楼栋销许均价高达77345元/㎡，其中最贵一套2102室，销售单价达到81179元/㎡，总价高达近2600万，是南京豪宅价格当之无愧的“天花板”。

金陵月华320㎡A户型正式上线

两大热盘赶在金九银十之前推盘，信号极为明显，炒热市场，迎接南京楼市接下来即将发起的规模宏大的豪宅推盘潮。

既然“金九银十”是今年南京楼市新盘豪宅的推盘高峰，那么眼下的8月底就是非常关键的一段时间，在这段时间里市场面、ZC面出现的每一个动作都将为接下来的金九银十“铺平道路”，重新建立市场秩序，简言之“该去库存去库存”，一切为开盘潮“让路”。

不知不觉中，去库存三大杀器之一的房票安置ZC又悄无声息的加码了！8月20日，高淳祭出了全新的房票安置ZC，其中的一些条文、规则是之前各区发布的房票安置ZC没有出现过的。

高淳房票安置ZC最大的创新之处在于，扩大了市场受众群体，明确提出针对全市房屋被征收人，只要持房票购买高淳商品房，可以一次性给予房票票面使用金额10%的购房奖励。不仅进一步实现了房票全城通兑，而且加大了奖励额度，吸引全市购买力。

之前南京各区发布的房票ZC，基本是对购买本区商品房奖励多（奖励额度基本在10-12%之间），购买外区商品房奖励少（奖励额度基本在5%）。高淳此次突然将跨区购买商品房奖励额度提升到10%，无疑将大力促进全市拆迁户对高淳商品房市场的关注力度，有利于高淳新房去化。

然而，这么好的ZC为什么落子于高淳一隅？这个问题引起了北哥的思考。要知道高淳是三大远郊区之中距离南京主城最远的一个，当地新房基本靠当地人消化，南京购房人外溢购房的占比非常小，“跨区奖励10%”这么好的ZC落子高淳，这不是重拳打在棉花上吗？仔细分析其实不然，高淳房票ZC此次创新，可能是一次“试验田”：看看加大奖励力度之后，对于区域新房去化的促进效果如何？如果效果好，主城其他区域很可能跟进执行。信号明显！“房票安置”这个去库存大杀器，就这样悄无声息的加码了！

南京目前去库存三大杀器：国企收储、以旧换新和房票安置，首先实现突破的可能就是房票安置了，当很多人还以为南京新房库存高达5-6万套，众多远郊新房库存积压“千年卖不动”的时候，实际上，很多远郊新房已经被“房票安置”一招去化殆尽。

比如远郊板块江宁滨江，作为首轮房票安置板块，昨天正式官宣，从今年1月到目前，已经去化新房1054套、超10.84万㎡。

今年1月，鲁能硅谷公馆和中北三盛·汝悦铭著两个滨江区域的商品房楼盘拿出了638套现房，用于房票安置。

6月12日，江宁滨江第二轮房票安置启动，大华锦绣前程、新城云漾滨江两家期房楼盘参与进来，为了提升吸引力，两家开发商拿出优惠措施——期房价格比现房单价低近3000元，此外还叠加现金补贴等购房礼包，根据不同面积给予5万—8万元的补贴，激发市民购房热情。

江宁滨江楼盘销量近几个月来“频频霸榜”，皆是房票安置之功。

7-8月份，江宁的房票安置ZC扩大战果，参与安置的楼盘增加到了20多家，上周麒麟科创园的高科紫麟景院、仙林汇通路的新城铭著风华也参与进来，短短一周不到，据说去化量飙升。

其中高科紫麟景院，据说房票安置5天，去化货值达到1.5亿元，去化房源接近50套；铭著风华此次拿出249套房源参与房票安置，一周不到“好楼层”都已经被买空。

按照南京房票安置的速度和效率来看，很快各远郊房源就会快速去化，南京楼市便能够“轻装上阵”，集中精神于“金九银十”的开盘潮。

02、土拍一周后，江宁东山G17地块规划就出炉，南京第四代住宅又现“新变化”？

从上述种种迹象来看，今年南京楼市的推盘策略是极为高明的，手法和节奏都控制得相当好，为的就是打开三年下行后，新房市场的新局面。

昨天，一个炸裂的楼市新闻横空出世！拿地刚刚一周的江宁东山G17地块出具项目规划，这可算是南京楼市史上“出规划”最快的项目。

中天江宁G17效果图

与其说出具规划神速，还不如说早已预备好！看来江宁东山G17与中天美好的关系早已“内定”！从项目效果图上已经可以清晰的看出来，这又是一个“第四代住宅项目”。

昨天，江宁中天G17的项目规划已经正式公示。

目前项目单位已完成规划设计方案，地块内共规划6栋高层住宅及相关配套用房，总建筑面积约6.13万㎡，其中地上建筑面积约4.36万㎡，地下建筑面积约1.77㎡。

项目一共规划6栋住宅楼，其中3栋是18F小高层；2栋是17F小高层；1栋是16F小高层，部分楼栋首层架空。

随着江宁中天G17项目单体楼栋效果图曝光，我们更能够清楚的看到该案“第四代住宅”的显著特征。

看得出来，江宁中天G17的单独楼体大致是2梯2户，楼栋底层为架空层泛会所，户型设计充满了第四代住宅的所有特征，错层设计，南向、东西双向的外挑空中露台“花园”，从效果图来看，该项目内部应该包含“局部挑空”户型，产品高端性一览无余！

目前项目户型面积段尚未公布，那么问题来了，中天G17未来售价几何，这个江宁首个“第四代住宅”未来是走高端化，还是平民化路线？毕竟8月13日土拍，中天美好底价拿下了G17，为项目日后开发留足了利润空间。

江宁G17地块

G17地块位于天印大道以东，同曦路以南，当天成交总价为4.72亿，折合楼面成交价11498元/㎡，而与之比邻的江宁城建G49去年出让给江宁城建时，成交楼面价是16202元/㎡；武夷七里湖山当年拿地价格是17199元/㎡；中天云来所在的东山G90地块2022年拿地价格是15430元/㎡。账面算来下，此次G17出让，东山地价降低了4000-5700元/㎡。

摆在中天G17面前就两条路，一个是打造4万+/㎡第四代“豪宅”；另一个是打造2.2-2.4万/㎡的高性价比产品，目前北哥的判断是，中天G17大概率选择后者。

原因有二！第一，目前东山板块的新房售价基本上集中在2.5-3.1万之间，中天G17想仅凭一个第四代住宅概念，就卖高价，对于项目去化不利，只有提高产品品质，“加量不加价”才是万全之策。

第二，严格意义上来说，东山中天G17已经不算是江宁首个“第四代住宅”了，这话怎么说呢？

今年6月26日，南京发布的《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》被称为“第四代住宅”新规，文件分别从住宅的容积率、架空层、门厅高度、层高、挑空平台、飘窗等细节对未来住宅提出了新的标准。

其中一些细则，不仅针对豪宅，也让普通住宅够得上“第四代住宅”的开发标准，比如120㎡以上户型就可以做7.2米的挑高客厅；在保证居住安全的情况下，每户可设置进深不大于3米的外挑式“空中露台”，因此很多市面上不少在售项目，后期都升级成了“第四代住宅”，其中就包括南站板块的悦著九章。

悦著九章地处南站，很多人就以为它属于雨花台区，实际上它是不折不扣的江宁楼盘，该项目总共规划3栋洋房+5栋小高层。从去年9月到今年7月悦著九章一共推出4栋小高层，而洋房产品一直没有上市。

悦著九章项目效果图

近期悦著九章GX，项目洋房产品将升级“第四代住宅”。项目洋房户型为139㎡的4房2厅2卫。

规划调整前的悦著九章139㎡户型图

升级第四代住宅后，悦著九章8层洋房新增单双错层挑空平台，实现一户一露台，单层南侧卧室飘窗+北侧所有飘窗进深增大，主卫进深、电梯前室进深、厨房面宽、餐厅面宽全部增大。

调整前，悦著九章洋房得房率高达91.47%，调整之后，悦著九章3栋低密洋房升级成为第四代住宅版低密洋房，得房率也将大大提升，基本上100%+了。

悦著九章升级第四代住宅后洋房效果图

而升级“第四宅”悦著九章的售价会大幅度提升吗？大概率不会，其实该项目推出以来，去化并不算顺利，今年3月份开始，悦著九章大举优惠，销许4.56万/㎡，实际售价只有3.5万/㎡左右，打75折，库存房源才勉强卖得动。

此次“洋房升级四代宅”，明显是为了提升产品性价比，“加量不加价”，吸引更多买家关注。所以有了悦著九章这个案例在先，江宁中天G17预计也不会打造第四代豪宅了！

事实证明，今年的金九银十，除了豪宅版的第四代住宅将集中开盘，还有一批平价版的第四代住宅也会上市，为南京刚需购房人带来新的选择！

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