最近楼市新政频出，重重的三连击，政府真的想尽一切办法在他的百宝箱里拿出越来越重要的“法器”，收付15%、公积金利率2字头、哪个看上去不是绝杀？

就像电影阿甘正传的开头说到Life is like a box of chocolates, you never know what you′re gonna get.（人生就像一块巧克力，你永远不知道下一块是什么味道）

现在出手是不是好时机？

从几个角度来说：

务虚、务实看数据

首先，按中介的数据带看量来说，已经很多人认为差不多了，刚出具的LPR利率来说，政府也是想看看这些绝招出尽后，市场和购房者的反映，所以保持一年期的LPR3.45%。五年期为3.95%，与之前的数据持平。

短期内没有下调的空间。但是不是说这里已经是最低点，只能说相对较低，截止目前，已经有67个城市取消了首套房贷利率下限，城市的自主定价空间也会扩大。

其次，如果是刚需，可以淘到一些低价急卖的二手房，毕竟这样的低利率低首付，是史无前例的。如果是改善置换，现在其实也算是个好时机，以低价换低价，总的来说也是盘活市场基本面。（但是要置换高端次新房，又是另一个故事）

最后，5月17日一天内召开两次房地产重磅会议，看到了高层的决心和重视，国务院副总理何立峰强调：“房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。”

未来房地产依然是城市发展的压舱石。

当下楼市的马太效应

马太效应是起源于《圣经》的马太福音，第二十五章：“凡有的，还要加倍给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来。”是指强者愈强、弱者愈弱。

这一轮房产的现象也是，你会发现最坚挺的是豪宅，不但在这一轮中没有下跌，反而有了不少的涨幅，改善型、好地段的次新房也是，而惨的是小面积的、地段差的、或者市中心的老破小，要么破发、要么在20、21年左右高位接盘的甚至惨遭腰斩。

所以如果想要投资，非自住或持有多套房的，其实是个存量的零和博弈。

首先现在闭眼买的时代过去，即使当年万人摇的楼盘也面临着破发。这就需要你的慧眼+运气，到手的房子要立马出手，不然在手里的持有成本太高， 而且现在房租的收益率越来越低，但是竞争者却越来越多。

其次，国家队的直接回购，这些二手的房源依旧存在，只是现在政府来暂时兜底。然后在将来漫长的周期中等待新的群里崛起，带动购买力。

但是现在的产业滞涨、失业率增高，大部分人都不敢加杠杆在楼市里，甚至还有人逆向推行，“卖大换小”，卖了大房子，置换够住面积的小房子，中间的差价，折成先进牢牢握在手中，一方面可以抵御生活中意想不到的用处，另一方面也可以看准时机进入新兴市场。手上永远要握着新鲜的筹码。

至于国家队收来的房子，短期内是不会抛向市场的，不然“去库存”这个动作就没有了意义，面临的是租赁市场，到时候市面上将会有更多的房源可以选择，反过来说，论证了“房住不炒”，你的房子囤在手上租售比大部分只有1个多点，而这个市场1点多收益的产品还是非常容易找到的，且流动性更强。

上个周期我们是怎么度过的？

复盘一下上个周期的杭州楼市。

2014年萧山、余杭解除限购、主城区140平以上房源不限购（当年大家的白月光还是89方）过了一个月，140平以下的也不限购了，杭州全面放开，二套首付从7成恢复到6成。

2015年二套房首付比例降到4成。

2016年9月，重启限购，外地居民只能买一套、二套首付上调到5成。2016年底，二套首付比例提升到6成。

2017年本市户籍家庭限购2套、单身1套、外地户口交满2年社保限购1套

2018年买房开启摇号

2019年限房价

2020年人才房限售5年，提高无房户家庭摇号中签率

2021年人才要追溯3年无房、落户未满5年限购1套

2022年限购政策开始松绑、三胎家庭增加一套购房资格

2023年多个板块放下限购、“认房不认贷”、首套房首付比例2成、二套房首付比例3.5成。

2024年限购政策彻底取消，首套房首付比例1.5成、二套房首付比例2.5成。

这十年的时间线，穿插着我们青春的十年，我们平时的话题多多少少绕不开房产，看着看着就回想起了好多事，忍不住有点热泪盈眶。

这周末我也去看了两个改善型的楼盘，真心感叹，房子好小，140平的4房2卫，每个房间都小，哪怕是主卧（只能放下一张床），边上勉强搞了一个所谓小的衣帽间（其实也只能放下一个L型的小衣柜）。

即使是“重社交”的客餐厅，也真的勉为其难的可以说不算太小。但是价格都已经靠近千万。其实感觉挺憋屈。这个面积大头贡献给了公摊面积，导致得房率太低。

相比前几年“偷面积”的年代（那个飘窗、阳台赠送，房间送一半的时代）真让人怀念啊，广州之前就关注到了这个问题，出台了《广州市建筑公告称容积率计算办法》放宽了对“赠送面积”的限制。

但是我们杭州，今年浙江省住建厅再出规定，阳台也要算面积。也就是对于面积的管控越来越严格，这就导致了我肉眼可见的，110平的房还没有89平的大（但是多处来的20平，要多出多少人民币）

另类的角度

其实站在时间的维度，所有的痛苦、难受，都是来自认知的时间期限和回报时间期限的不匹配，投资也是，即使三年一倍的回报，肯定不如几个月内的跌幅来让你心惊动魄，心里产生巨大落差。

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