进入2024年,我国房地产市场正处于一个关键的转折点。作为国民经济重要支柱产业之一,其运行态势不仅关系到百姓的切身利益,也将对整体经济发展产生深远影响。展望未来,房地产市场会呈现哪些新变化?房价会有何走势?市场主体又该如何积极应对各种不确定性?

一、宏观经济面临波动,房地产市场需探索新动力

进入2024年,全球经济增速放缓已成大概率事件。国内方面,消费和投资增速均有所下滑,房地产作为其重要组成部分,增长动力将受到一定制约。具体来看,以下几个因素或将导致房市增速放缓:

1.基础设施和制造业投资出现边际下降。这些领域一直是拉动房地产销售的主要动力。近年来,基建投资增速已见放缓,大量产能过剩的制造业也面临转型升级压力,因此其带动作用有所下降。

2.居民收入增长乏力,消费升级潜力较弱。这将制约住房需求,尤其是改善性需求的释放。同时,房贷利率走高也将打压部分群体的购房力度。

因此,未来一段时间我国房地产市场面临传统增长动力减弱、店房需求疲软的局面,这将导致行业增速放缓,部分热点城市甚至面临量价齐跌的压力。为此,市场各方需主动寻找新动力,实现供给和需求的双提升。具体建议如下:

开发商:加快产品和模式创新,开拓非热点城市市场空间

开发商应加快产品创新和业态优化,开发适老化和租赁住房等新业态。同时积极拓展非热点城市市场,挖掘县域城镇和城市更新等新的增长点。

政府:加大对脆弱群体的住房支持力度    

加大对公租房、经济适用房和租赁住房的支持力度,增加供给,为中低收入群体和新市民提供更加可负担的居住选择。这不仅稳定了社会,也为房企开拓广阔的中低端市场。

二、人口结构变化影响房地产市场

当前,我国正处于人口结构快速变迁的关键时期。根据统计数据, 65岁及以上老年人口已经超过2亿,未来将以每年约500万的速度增长。这一变化将对房市带来深远影响。

老龄化加剧引发多方面矛盾

随着老年人口比重不断上升,市场对养老地产、健康社区等适老化住宅产品的需求将快速增长。与此同时,部分老年人为获得退休金,也会选择变卖房产。这将在一定程度上增加市场房源供给。

此外,在强势的独生子女政策影响下,未来房地产的转移也会面临障碍。部分独生子女由于承担不起父母留下的多套房产,也会选择出售。这无疑会对市场带来冲击。

加快适老化住宅和长租公寓建设

建议加快推进适老化和长租公寓的项目开发。这不仅能让老年群体获得更优质的生活环境和产品,也能在一定程度上缓解房源供给压力,促进市场平稳运行。同时通过完善公积金查询、遗嘱制度、房产税制度等,进一步规范房地产继承转移。

    

三、调控政策将持续优化,市场秩序将更加规范

多年来,国家采取差异化房地产调控政策,抑制投机性需求,促进市场平稳健康发展。展望未来,这一政策基调不会变,但在落实执行过程中,会更加注重市场化和法治化,减少行政干预,降低政策变数,提升市场预期。

具体来看:分类调控更加市场化 。根据不同城市特点,实施差异化的调控方式。对于部分三四线,在政策和监管环境不断优化下,市场将呈现秩序性增长。开发商应提高专业化、规模化、品牌化水平,专注做强做精主业。

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