2026 年二季度中国楼市，正在发生一场静悄悄的质变。从国家统计局数据到一线成交，从外资投行转向到中央政治局会议定调，八个硬核信号密集释放，指向同一个结论，市场最艰难的时期可能已经过去，筑底企稳态势初显。

这不是全面普涨的号角，而是结构性回暖的开始。一线城市领跑，核心板块火热，刚需改善良性循环，而多数三四线城市仍在寻底。

 

一、房价：一线全面回升，上涨城市数量暴增

3 月，一个具有里程碑意义的时刻到来：一线城市房价首次全面回升，这是自 2022 年以来的第一次。

北京、上海、广州、深圳二手房价分别上涨0.6%、0.4%、0.2% 和 0.4%

新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%

二手住宅销售价格环比由上月下降 0.1% 转为上涨0.4%

更关键的是，上涨城市数量大幅增加：70 个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨城市有 14 个（比上月增加 4 个），二手住宅价格环比上涨城市有 13 个（比上月大幅增加 11 个）。二三线城市房价环比降幅收窄或持平，市场回暖正从一线向二三线传导。

二、成交：量价齐升，多个城市创近年新高

成交量是市场活跃度的试金石，3 月数据堪称 “炸裂”：

 

进入 4 月，热度不减：截至 4 月 27 日，北京二手房累计成交 1.54 万套（同比 + 15%），上海 2.59 万套（同比 + 22%）。新房方面，3 月重点 50 城成交面积约 1100 万平方米，环比大幅增长 89%。

三、结构：刚需先行，改善接力，形成良性循环

这轮回暖的健康之处在于市场结构优化：

北京 300 万元以下二手房成交占比达66.3%（同比 + 19.1%）

上海总价 300 万元以内入门级房源成交占比升至72%

刚需 “上车” 意愿增强，为置换型改善客户提供了资金与资格基础，市场热度正逐步向中心城区传导，形成 **“刚需上车 — 改善置换 — 市场活跃”** 的良性循环。新房市场中，得房率更高、品质更优的 “好房子” 平均去化率明显高于旧规产品，改善性需求潜力巨大。

四、库存：51个月正增长终结，首次转为下降

3 月末，全国商品房待售面积78601 万平方米，同比下降0.1%。这是自 2021 年下半年以来，连续 51 个月正增长后首次转为同比下降，去化成效初现。库存结构也在优化：待售 3 年以下的 59012 万平方米，占比超 75%，说明库存以短期待售为主，长期积压风险可控。

五、信心：二手房溢价收窄，带看量暴增

二手房市场是信心的最直接反映：

上海二手房溢价空间从 5%-8% 收窄到2%-3%，核心区甚至小幅提价

深圳 4 月成交二手房溢价率收窄至9.41%，创近 10 个月新低

北京、上海二手房存量挂牌量较峰值显著下降，带看量大幅增加

这背后是供需两端政策发力和需求释放的双向作用，市场信心得到有效恢复。

六、外资：从集体唱空到密集唱多，态度180度大转弯

最具戏剧性的变化来自国际投行：

高盛：预测上海和深圳楼市 2026 年下半年或年底触底，2025-2028 年累计上涨约15%

摩根大通：认为中国楼市即将触底回升，已逼近拐点

瑞银：判断 2026 年下半年房价有望见底回暖，迎来反弹

摩根士丹利：称中国房地产行业流动性风险已基本过去

外资态度的转变，从侧面印证了中国楼市回暖预期的真实性。

七、土地：核心城市高溢价成交，房企回归理性拿地

尽管全国土地市场整体下滑，但核心城市、热点板块热度不减：

深圳龙华区民治街道宅地：4 家房企竞拍，天健地产以40.18% 溢价率竞得

上海徐汇区长桥街道宅地：82 轮竞价，招商蛇口以25% 溢价率拿下

杭州滨江区西兴地块：127 轮竞价，溢价率达46.83%

高溢价成交反映房企对核心区域资产价值的认可，土地市场呈现 “点状复苏” 特征。

八、租金：回报率稳步提升，投资价值显现

与 2024-2025 年相比，商品房租金回报率呈稳步回升态势：

重点 50 城平均租金回报率：2024 年 2.035%-2.06%，2025 年 2.08%-2.23%，2026 年 3 月达2.26%

已明显高于国有银行定期存款利率（1 年期约 1.1%，3 年期约 1.55%）

部分城市甚至接近或超过购房综合资金成本（2.4%-2.7%）

这一变化让一些二手房业主由挂牌卖房转向出租获取稳定收益，房产投资价值开始显现。

中央定调：稳定市场 + 城市更新，双轨并行

4月28日中央政治局会议强调 “努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。这一表述释放三大信号：

政策基调未变：继续置于 “有效防范化解重点领域风险” 框架下，托底防风险仍是首要任务

双轨思路明确：首次在同一段落区分房地产市场与城市更新，形成 “存量稳定 + 增量提质” 格局

注重实效可持续：中央清醒认识到房地产市场的复杂性，未来政策将在 “托底” 与 “培育新模式” 间寻求平衡

回暖是真的，但别盲目乐观

八个信号确凿无疑地表明：中国楼市最艰难的时期可能已经过去，市场正在积蓄复苏动能。但必须清醒认识到：

这是结构性回暖，一线城市领跑，核心板块火热，多数三四线城市仍在寻底

回暖基础尚不稳固，未来走势取决于政策效果的可持续性和市场复苏的韧性

全面普涨时代已结束，“好房子” 和核心区域资产将成为市场主流

对购房者而言，当下是刚需上车的窗口期，改善置换的好时机；对投资者而言，租金回报率提升带来新机遇，但需精选城市和板块。记住：楼市已进入 “分化时代”，选对城市、选对板块、选对房子，比什么时候买房更重要。

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