今年的市场可谓是冰火两重天！有人喊着朋友圈成交爆了，到处出现抢房的情况！

也有人说，他自己的房子挂牌了半年时间，房价一降再降，看房的人居然没几个！

问题到底出在哪里了？一个是卖不掉，一个是买不到！

1、城市之间的分化也极其的严重

说房子卖爆的，基本上就是全国前10名的城市为主，也就是北上广深，再加上比较有经济实力的新一线城市为主调，整体的成交确实是挺火爆的，甚至出现抢房的情况！

具有代表性的深圳，在3月抢房，4月抢房，5月也抢房，大家前赴后继的去买房子的最根本原因是因为错过了，就可能怕买不着！

但也清楚的发现，这么多人去买房，绝大部分都是刚需购房人群为主调，3月4月基本上刚需占比能达到70%以上的，因为在购房的价格和面积上就能体现得出来！

一线城市，北京和上海，主要成交的价格300万以内，主要成交的面积是40~65平米；

对于另外一组cp，广州和深圳主要成交价格都是200万以内，主要成交面积35~70平米；

对于新一线城市，如杭州、成都、南京等这些经济实力比较强的城市，整体的成交主要集中在180万以内，主要成交的面积都是70~100平米。

买这些房产的，就是说白了一句，刚需住房人群，一方面勉强够家庭的居住，另外一方面总价不是特别的高，月供勉强能承担得起。最后就是解决小孩子读书这一方面的问题！

除了刚刚所说的这些城市，其他城市整体的动作并不大，包括我们所看到的另外一些比较强的二线城市，也不不怎么样，比如像东莞，虽然说成交有所攀升，但并没有想象中这么大！

佛山也同样如此，还有很多类似这样的事情出现的，对于市场的回暖，更多的我们只能判断“超级城市回暖”。

 

2、轮大城市都会暖，政策对的太猛了

今年从开年到现在出台的政策一直没有停过，反正好的，不好的，想得到的，想不到的全部都叠加在一起了，在过去我们早觉得没有底牌了，现在底牌一次一次的刷新！

如今整个购房者的心理是发生了很大的变化的，去看到涨价，抢房，迅速的跟风，现在大家基本上冷静的太多了，看地段，看价格，看流动性，再决定要不要买房，从过去的跟风买啊变成了现在挑着来买！

政策的推动力是非常的强的，比如2月份出台的沪7条政策，3月份上海二手房的成交量达到了3.1万套，4月份还能达到2.85万套；

特别是在五一前后，出台的政策可谓是厉害的很，基本上都是围绕着公积金，购房补贴，以旧换新，进行全方面的落地，就促使了五一看房量是出现了暴涨的！

很多城市也在处于观望当中，也清楚的明白，即便出台政策也只不过是短期，促进，并不能够有长期的作用。

据以往的案例，基本上政策能够保持两个月左右就要消退了，选择在4月末出台，是因为看着小阳春的力度并没有完全消退的同时，出台政策，叠加在五一假期之间，希望5月6月能够平安的度过，让大家对整个房地产市场抱有极具的信心的。

 

3、不要太高兴，6月7月才是市场最真实的反应

对于整个房地产市场来说，此次的回暖，大城市更多的都是观看6月和7月的房地产，也就是政策消退之后，刚需人群买房基本上结束，置换人群愿不愿意下手买房！

因为现在购买的绝大部分都是刚需人群占比，也就是300万以内的成交最多的！

对一线城市普遍置换人群，瞄准的是500万到800万元不等，这个区间出手率仅为11%左右的水平！

据多个地方的中介以及调研数据显示，500万到800万的置换房子，挂盘半年时间看房的人都少，看上的房子砍价空间还是非常大，能达到5%~8%的水平。

 

如果在7月份置换人群出手，那大概整个市场确实能稳得住，不出手，基本上有可能会像2025年下半年那种情况，崩了，但是不会崩的这么厉害！

判断就是对于三线以下的城市就不用去想了，基本上没有回暖的动力，因为市场就摆在这里，回暖的动力不足，没有政策，没有人口，没有经济！

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