先说说供需这盘棋。

李蓓的逻辑是：需求没死，只是被“过早透支”，而供给端正在收缩。根据住建部的数据，2024年全国商品房销售面积仅6.8亿平方米，而过去十年的年均中枢在10亿平方米左右。也就是说，市场萎缩了三分之一。与此同时，90%的民营开发商退出市场，剩下的都是央企、国企，竞争少了，利润空间自然回来了。

 

但别急着拍手。数据的另一面是——二手房挂牌量却在暴涨。贝壳研究院的报告显示，2025年10月全国挂牌量同比增加了38%，尤其是北京昌平、上海奉贤这类外环区域，卖房的人比买房的多得多。供需确实在博弈，但说“全面反转”，还为时尚早。

再看利润这块肉。
李蓓提到，房企的新盘净利率从1%蹿到10%，还真有迹可循。比如深圳南山的招商项目，今年拿地楼面价3.2万，开盘价拉到5.8万/㎡，净利率超过9%。再看杭州萧山，滨江集团的新盘毛利8.6%，比去年翻了快四倍。表面上风光无两，但你如果去看他们的回款率，只有68%，项目周转还是慢。

我得泼盆冷水——盈利只是账面好看。像西安长安区某央企盘，今年售罄率90%，但到手现金才三分之一，剩下全部靠分期尾款撑着。高利润得看回款，否则只是“纸面繁荣”。

说到政策，这里的门道更多。
就在上个月召开的四中全会里，“推动房地产高质量发展”被正式写进“民生部分”。这是信号——楼市回归民生定位，不是回到刺激投资的老套路。这意味着，以后地价、信贷、预售这些政策工具，都不会“猛踩油门”，而是稳中带扶。

2025年央行数据显示，全国首套房贷款利率均值降到3.65%，比去年再降0.35个点，融资面确实松了。但优惠主要给到“刚需”和“改善”，投资客进不来。也就是说，房子能保值，但未必暴富。

来点实打实的案例看看。

武汉东西湖区：2024年金茂府开盘均价1.9万/㎡，开盘当天被抢光。隔壁二手房——2019年6月的老盘才1.4万/㎡，两年没涨。这叫“结构性反弹”。

成都龙泉驿：2023年备案价1.2万/㎡的新盘，今年涨到1.6万，单价涨了33%。但中心城区二手房跌了8%。

南京江北新区：去年房票安置项目溢价率仅3%，今年直接涨到10%，政府地价回升。

深圳坪山区碧岭村的拆迁补偿，2025年标准从每平2.3万涨到3.1万，一户140㎡的宅基地补偿总额逼近435万。

苏州吴中木渎镇去年卖不动的改善盘，今年成交回温，每月去化80%，中介还喊“重回2017年热度”。

你看，这些数据说明一个问题：分化已经彻底开启。好地段、好产品回暖快，“老破小”依旧冷。

很多人看着这些数据眼睛发亮，以为“十年牛市”要来了。
我得再泼盆冷水：别忘了人口账。2025年城镇化率刚破66%，新增购房人口还在缓慢减少。一季度数据显示，全国新婚登记人数同比下降10.8%。结婚少，买房需求自然跟着掉。支撑这波“上升周期”的，更多可能是结构调整，而不是普涨。

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