今天我想从我的一位邻居老陈说起。2019年，他听网上中介狂吹黄埔，于是跟风5万多一平买了广州黄埔科学城的“网红盘”，后面最高时房价冲上7万多一平。

但上个月，他同户型的房子成交价跌到了2.96万/平，比买的最高点跌去了50%还多。

有经营头脑的老陈，连夜写了一封3页长的“护盘倡议书”，呼吁那个小区邻居们“团结起来抵制低价抛售”。这封信在业主群发出去后，瞬间就炸开了锅，但现实是：房子挂了一个月，降价5次，依然没卖出去。

 

一、过剩的真相：“错配”

住建部最新调查出来了，结果显示，全国一共有6亿栋城乡房屋。

这里大家一定要注意的点，这不是6亿套住宅！其中九成以上是农村自建房、厂房、仓库等，真正的城镇住宅仅4700多万栋，换算成套数大概约3.15亿套。

这个总量听起来够全国人民住的了，但问题在哪里，出在“错配”：  

一边是空置率21.3%（约6500万套空置房），一边是核心城市“一房难求”。比如深圳新房去化周期仅7.6个月，而部分三四线城市库存需消化5年以上。这是典型的核心城市与三四线城市的错配。

过去五年，全国卖了50亿平方米新房，但很多房子建在了人口流出的地区，结果就是：杭州、成都去化快，部分北方县城房子比人多，比如大家都了解的鹤岗。这是人口流出城市与人口流入城市的错配。  

二、为什么房子没人买了？

经过最近一年来的政策放松，现在首付比例最低到了15%，房贷利率也降至3.5%，更低的公积金贷款利率仅2.65%。但购房者大多数还在观望，为什么？我觉得下面两点很重要：  

1. 预期变了：21年那会，追高买房的人被套牢，这对市场信心影响比较大。我们知道，任何商品都是买预期，预期会涨，就会继续买，预期会降价，便宜也不买。况且，市场信心是需要时间来修复的。  

2. 逻辑变了：著名经济学家马光远，之前提出“三个20%”——只有20%的城市、20%的房企、20%的楼盘还有投资价值。其实马老的观点还是分化。  

三、新变局已开启：从“盖房赚钱”到“服务赚钱”

根据我已近一年多来的观察，发现国家目前正在做两件事：  

1. 精准去库存：比如广西那边，政府开始收购2.9万套存量房改保障房；另外像我所在的城市广州，节前发布公积金政策，允许公积金付二手房首付；还有像北京上海和深圳，四大一线城市都放开了外围限购。  

2. 逼行业转型：开发商不再去不计成本的拼命拿地，而是开始研究起“好房子”。

毕竟国家已经出台了关于好房子的规范文件，未来只有好房子，才有机会成为畅销的房子。

四、给普通人的建议：放弃“抄底”思维，关注现金流

1.如果你是刚需，有自住需求，那就不要纠结短期价格底部，不要想着买在最低点。你要重点看：月供能否被现金流覆盖？租金能否对冲空置？

2.如果你有闲置房产，那就要警惕“结构性过剩”了：那些核心地段的房子可以保留，但是非核心区，不妨卖掉，降低负债。  

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