今天是7月1日，2025年已经过半，对楼市而言迎来重大节点。
一方面，年中往往是密集的交付季，一大批楼盘接受产品兑现力的检验；另一方面，市场和房企的半年度业绩也相继曝光，今年楼市的情况和走向也将基本定调。
刚刚，我们拿到了2025年南京楼市上半年数据，总结出几个关键信息：
● 上半年南京总共卖出近6万套住宅
● 新房、二手房成交量基本和去年同期持平，略有下跌
● 市场出现局部爆点，部分楼盘走出独立行情，日光盘再现
● 二手房以价换量明显，挂牌量目前高于14.5万套
● 土地市场活跃，民企拿地、溢价成交，上半年揽金近300亿

数据是最客观的，也是最直观的，我们借此来看看南京楼市的真相！
1.新房成交量同比微跌，优质楼盘走出独立行情！
根据克而瑞给出的数据，今年上半年，南京新房成交套数约12623套，相比去年同期基本持平，略有下跌。
但要知道，去年1-6月南京卖出13174套新房，已经是近6年新低。没想到的是，在去年底救市政策刺激后，今年的整体表现反而不如去年。

当然这其中也是有原因的。
首先，全国行情的集体变化。
其实在去年新政刺激后，全国楼市都迎来了一波小行情，但这波影响力持续到今年二季度，就开始走弱了，全国市场5、6月份的表现都不如人意。南京新房成交月度数据，也能看出二季度是分水岭。

其次，今年的供应本身就更少。
据克而瑞统计，南京房地产市场累计供应117.11万㎡，同比下滑15.08%；成交162.31万㎡，同比下滑2.04%；成交均价27701元/㎡，同比上涨6.08%。
能够看到，整体来看供销缩量态势已初步缓解，对比24年上半年较23年上半年超50%的下滑量，25年市场容量已逐步趋于稳定，且整体均价有小幅上涨。

而更值得注意的是，事实上今年上半年，南京已经有很多楼盘走出了独立行情，“日光盘现象”再现，甚至部分楼盘出现“供不应求”的现象。

城东金基山和月，30天内两次开盘、两度告罄，其中首开还是在示范区未开的情况下完成的。

鼓楼龙江金基珑樾府，销许均价高达65557元/㎡，在没有设置售楼处和实景样板间的情况下，5月9日、6月11日两次申领销许即告整盘售罄。

鼓楼滨江绿城金基·沁百合，4月份在无售楼处、无样板间的情况下，34套房源首开售罄；6月再次加推5、6、8、10号楼，76套房源去化92%。

河西北招商金陵序，去年11月份上市，仅用三次开盘，全部372套住宅房源就基本售罄，目前仅剩26套房源在售。

河西中绿城华发·金陵月华，去年网签金额52.08亿元，登顶江苏销冠，今年1-5月以销售金额11.88亿的成绩继续领冠南京。
所以尽管在新房整体成交量上，今年和去年感觉差不多，但实际在市场具体的表现上，今年完全展现出不一样的势头，核心地段的优质项目引领着这波行情。
且随着下半年更多这类优质项目的上市，供应增多，新房成交量可能还会有更进一步的突破。

2.二手房延续“以价换量”，上半年卖出4.7万+套
二手房方面，由于6月份具体数据暂未公布，我们根据日成交预估整体大概在7700套左右，最终上半年南京二手房成交应该在47100套左右。
而这个数据，相比去年同期也是基本持平，略有微跌。
但不同的是，这样的数据放在近7年时间里来看，并不算差，是平均水平，甚至还高于2019年和2022年的上半年。
就成交量上来说，南京二手房市场还是比较稳的。

当然也不是没有问题，现阶段南京二手房市场也仍有一些压力。
首先近几个月成交的确在走弱，这可能也和全国行情变化带来的影响有关，今年上半年成交高峰是在金三银四，5、6月份成交量有下降趋势。

其次以价换量的表现仍在继续。据贝壳数据显示，近一个月南京二手房降价房源达到了57128套，环比上涨3.6%。
当然这也和今年限售放开有关，短期大量二手房涌入交易市场，势必会对房价产生冲击。
全国范围看，3月以来，百城二手房价环比跌幅也有所扩大，5月更是环比下跌0.71%，市场延续“以价换量”行情。

此外由于限售的放开，南京现在二手房挂牌量相比年初也有所上涨，目前在14.5万套左右。但长期来看，限售的放开也有望激活市场的流动性。

3.土地市场活跃，上半年揽金298.46亿
今年上半年南京的土地市场，总体上是令人满意的，虽然不及杭州等地的全国爆火，但就自身来说，无论成交金额还是房企拿地意愿，都有显著提升。
根据土拍网数据，今年上半年南京全市土地成交金额298.46亿元，这个数据不仅是去年南京同期的2倍还要多，而且也是今年上半年的全省第一！
而相比成交金额上的突破，今年全国房企对南京表现出的拿地意愿，更让人欣喜。一方面，重仓南京的大型国央企仍然持续看好；另一方面，一大波民企开始盯上南京土地市场，其中不少来自杭州。
现在，南京不仅拿出的地够好，而且地价也很有诚意，对房企来说利润能算的明白，也能把更多精力投入到做好产品上去。整体形成一种三方共赢的局面。

4.房企竞争格局分层，强者恒强
今天，克而瑞南京发布《2025年1-6月南京房企销售TOP20》，数据显示：

华发股份（47.91亿元）、金基集团（47.82亿元）、招商蛇口（40.19亿元）荣登全口径榜TOP3；

金基集团（31.27亿元）、中海地产（29.18亿元）、华润置地（23.68亿元）摘得权益榜冠、亚、季军位置；

金基集团（45.46亿元）、华发股份（40.07亿元）、招商蛇口（33.83亿元）站位流量榜前三甲。

25年上半年市场份额仍持续向头部集中，这也反应行业市场份额逐步向优秀房企集中的趋势，其中，处于第一梯队的TOP3房企表现尤为突出，流量金额榜中金基集团、华发股份以及招商蛇口凭借卓越的综合实力，以超30亿的销售额，持续占据市场前三甲的稳固地位。这三家头部房企市场占有率攀升至21.65%，与2023年同期数据对比，增幅约1.27%。  

TOP4-10位的房企同样呈现出逐步集中的变化态势，且规模效应增幅同比超越了第一梯队房企，实现2.63个百分点的增长。

中后部梯队的房企面临着更为严峻的市场挑战。在市场份额向头部集中的大趋势下，中后部梯队房企的市场份额出现缩减，统计的TOP11-20缩量并不明显，但是整体市场份额仍在小幅下滑，可见后部房企的销售业绩并不理想，如何破局，提升自身竞争力，为多数尾部房企目前的重中之重。 

25年上半年TOP20房企业绩排名分布呈现出层次分明的梯队分布特征。处于第一梯队全口径金额超40亿，共有3家，分别为华发股份、金基集团及招商蛇口。凭借自身在市场资源整合、品牌影响力、产品创新能力等多方面的综合优势，占据了行业的领先地位。 

金额处于20-30亿元区间的梯队里，有5家房企上榜，分别是华润置地、保利发展、中海地产、绿城中国以及南京交通置业。这一梯队的房企在市场中通过精准的市场定位、独特的产品策略以及优质的客户服务，在一定程度上稳固了自身的市场份额。

 

而10-20亿元这一销售金额梯队的竞争态势尤为激烈，此区间内共有12家房企，房企之间的位业绩相差不大，部分房企的位次变化额甚至小于0.1亿元，TOP20全口径上榜门槛为11.15 亿元。

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