一、政策热点与方向

1.“稳住楼市”成为核心目标 
2025年两会政府工作报告明确提出“稳住楼市股市”“持续推动房地产市场止跌回稳”，首次将楼市稳定提升至与经济全局并重的高度，释放了政策托底市场的强烈信号。这一基调表明政府将通过多维度政策组合拳，缓解市场下行压力，修复购房者信心。

2.信贷政策持续优化 
房贷利率与首付比例下调：延续2023年以来京沪等地的政策经验，多地进一步降低首套房和二套房首付比例（如南京首付降至15%），并下调房贷利率，减轻购房者资金压力。
房贷利息抵税试点扩围：借鉴2016年提出的“房贷利息抵扣个税”思路，2025年政策或将扩大试点范围，重点支持改善型需求，通过税收优惠降低长期持有成本。

3.地方加码配套措施 

“以旧换新”与房票安置：南京、上海等地通过“以旧换新”活动加速二手房流通，并推出房票安置政策，允许拆迁户用房票直接购房，刺激新房市场去库存。
购房奖励与落户放宽：部分城市对特定区域购房给予现金补贴，并放宽落户限制，吸引新增购房群体（如南京秦淮区购房奖励政策）。
房地产税改革审慎推进：两会释放信号显示，房地产税立法仍以“稳”为主，可能通过交易环节税收减免（如契税优惠）对冲持有成本，避免对房价造成剧烈冲击，实际税率或控制在较低水平。

 

二、群众痛点与市场矛盾

1.购房成本高企与收入预期不稳 
尽管首付和利率下调降低了门槛，但核心城市房价绝对值仍处于高位，与居民收入增长放缓形成矛盾。部分购房者反映，新政后月供压力虽减轻，但长期还款能力仍存隐忧。 
改善型需求受制于二手房流动性：一线城市二手房挂牌量激增，导致置换链条受阻，部分业主需“以价换量”才能脱手旧房，削弱了改善动力。

2.市场分化加剧 
一二线城市在政策刺激下活跃度回升（如上海端午假期二手房成交激增30%），但三四线城市因库存高、人口外流，政策效果有限，房价持续承压。
核心区域与非核心区域房价差距拉大，例如南京秦淮区等政策加码区域热度上升，而远郊楼盘仍依赖降价促销。

3.政策落地效果的不确定性 
部分购房者担忧政策持续性，例如房票安置、购房奖励等地方性政策可能因财政压力调整，影响决策信心。
开发商资金链紧张问题未根本解决，部分项目交付风险仍存，导致购房者倾向于选择现房或国企楼盘，加剧市场结构性矛盾。

 

三、未来政策趋势与建议

1.精准施策缓解结构性矛盾 
对库存压力大的城市，加大保障房收购存量房力度，同时探索“租购同权”深化，盘活闲置资源。 
对热点城市，需强化房价监测机制，避免短期炒作反弹，例如优化限价政策与土地供应节奏。

2.强化民生保障与风险防控 
扩大公积金覆盖范围，探索灵活就业人员缴存新模式，增强中低收入群体购房能力。 
完善房企白名单制度，对“保交楼”提供定向融资支持，稳定市场预期。

3.长效机制构建 
推进房地产税立法与租赁市场规范化并行，逐步摆脱对土地财政的依赖。 
加强政策协同，例如将楼市政策与户籍改革、产业导入结合，促进人口与住房需求动态平衡。

2025年两会楼市新政以“稳预期、降成本、促循环”为主线，短期内提振了市场活跃度，但房价下行压力与区域分化仍是核心挑战。未来需通过更精细化的政策设计，平衡短期刺激与长期转型，切实回应群众对“住有所居”的迫切需求。

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