房地产市场的走势因城市而分化的趋势正在加速形成。

自去年9月底以来，楼市呈现了止跌回稳的迹象。但如果你仔细去分析这种止跌回稳的表现，会发现楼市真正实现止跌回稳的主要是一些大城市，也就是一线城市及部分二线城市。

 

去年第四季度的3个月的房价走势也逐渐体现这一特征，一线城市及部分二线城市的房价出现止跌回涨，但是大多数三四线城市的房价仍处于下跌的态势之中。

从楼市成交量和房价的表现来看，北京、上海、深圳、杭州、南京、武汉、成都等城市的楼市出现明显的止跌回稳，房价也有点触底反弹的迹象了。但大多数三四线城市的楼市并未出现这样的现象，且市场依然呈现着震荡下行的态势。

楼市走势因城市分化的趋势已经较为明显了，而且这种趋势在未来几年会加速形成，或者说会更加明显。

从目前楼市整体供需关系来看，房价很难再出现普遍性上涨行情了，未来只可能是局部上涨的行情。而实际上从房地产市场自身的发展规律及城市发展条件来看，大城市的楼市有望在未来逐渐止跌反弹，并继续走高的可能性都是较大的。但大多数小城市的楼市可能就再难有持续上涨的行情了，能够重新回到原来的高点位置都不容易了。

其实楼市因城市而分化的原因也是很显而易见的。

大城市整体经济发展水平更好，产业结构更具有优势，城市基础设施配套也更加完善，能够为年轻人提供更多的发展机会及更便利的生活条件。这些条件综合起来对于年轻人的吸引力会是很大的。所以可以预计在未来一段时间内，年轻人仍会源源不断流入到这些大城市里，这些城市的人口也将继续呈现净流入的态势。人口的净流入就为其楼市的发展提供坚实的需求支撑，然而这些城市的辖区面积终究是有限的，住房供应也是有天花板的，这样一来，住房供求关系就不可能出现绝对的供大于求，随着城市的发展及人口的继续增加，房价有望重新开启上涨的态势。

而一些中小城市恰恰相反，由于其城市整体竞争力不及大城市。在未来相当一段时间内，人口大概率还是会呈现净流出的态势。人口净流出就意味着住房需求会减少，而对于当下楼市已是进入供大于求的市场环境下，需求的减少对楼市的影响是很不利的。虽然最近几年的楼市支持措施不断，对中小城市的楼市也会有些积极作用，但难以改变其整体的运行趋势。

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