现房销售，越来越近了。

刚刚，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部副部长董建国表示：有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售。

现房销售，也不是第一天说了，当下买方市场下，一切有利于购房者的事都值得被拿上台面考虑。

此前据微信公众号“荆门市人民政府”消息：不断提高新建商品房现房销售的比重和规模，逐步推进新建商品房全部实现现房销售。

去年1月份，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，会上官方表示：有条件可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

此前，《经济日报》发文《大力推动商品房现房销售》。

在楼市大年时，南京为遏制疯狂的地价也采用过现房销售模式，旨在弹压房企买地的热情。

2016年，南京推出新的土拍规则：

当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证需达到一定的施工进度；

当网上竞价达到最高限价90%时，未来所建商品房需现房销售。

随后楼市火爆持续，一批现房销售的项目并没有对开发商的财务指标造成太多困扰，抢房现象依旧频发。当时那种氛围下是否现房销售并不会影响市场情绪，当然了一批期房的监管资金被违规挪用的隐患，也已经埋下。

如今强力推行“保交楼”，多半也是补之前预售制度的漏洞，如果监管资金能有效被监管，相信此后也不会出现那么多交付问题。

说到现房销售，与之对应的是期房销售制度，又叫“卖楼花”，在商品房匮乏年代的确促进了楼市的快速发展，但其所造成的房地产“三高”模式——高杠杆、高负债、高周转，给处于周期底部的楼市带来较大负面影响，尤其是现阶段“保交楼”已成为要解决的头等大问题时，期房制度已成为购房者对新房用脚投票的主要原因。

那么问题来了，现房销售对楼市供需两端的实际影响有哪些？

这里分供给端和需求端两个方面分析：

供给端（房企）：

一、资金压力增加

现房销售意味着房子盖好后房企才有资格回笼资金，这相比预售制度下的快速资金回笼，显著增加房企的资金压力。

比如按照一个项目开发周期2年，融资成本3个点计算，房企每投资1个亿就是600百万的利息成本。

二、周转率下降

现房销售将迫使房企降低项目周转率，周转率的下降将直接影响房企的盈利能力和市场竞争力。需求端（购房人）现房销售之于购房人来说，利远大于弊。

一、提升产品竞争力：购房者能够更直观地了解房屋的质量和配套设施。为了吸引购房者并提高去化速度，房企将不得不提升产品质量和配套设施水平。

二、减少交付纠纷：预售制度下，由于房屋尚未建成，购房者只能通过图纸和模型来了解房屋情况，这容易导致交付后出现质量问题和纠纷。现房销售则能够减少这类纠纷的发生，提高购房者的满意度和信任度。

三、房价或将有上行动力：现房销售导致资金利用效率降低，可能导致短期内市场供应量减少，或将会在一定程度上推高房价，当然了房企沉淀下来的资金成本也会转嫁到房价上，房价上涨有一定支撑。

四、长期看市场得到规范：从长期来看，钱货两讫，减少烂尾楼等问题的发生，提高购房者的信心和市场的稳定性。

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