止跌转涨!南京楼市要变天了?

发布时间:2024-05-22 08:51:39

进入4月以来,南京接连放出楼市大招,包括房票安置、人才安居、购房补助、落户放宽、以旧换新、公积金互认互贷、降低房贷利率、提升住宅品质等众多方面,密集政策的影响下,南京楼市也在悄然发生着变化,一方面新一轮购房热潮正在蔓延,另一方面局部房价也出现了止跌反弹的现象!

01成交端上涨,南京“以旧换新”带动购房热

据南京房产微政务消息,“新政效应迅速传递到市场端,南京楼市迎来新一轮购房热。”

从数据方面来看:商品住房成交价格均企稳回升,4月29日-5月5日全市商品住宅成交均价为27048元/㎡、环比上涨7.5%。五一期间二手住房交易套数和面积分别较去年同期增长15.2%、9.7%,成交均价同比上涨6.7%,重点机构客户带看量较去年五一期间同比增长15.7%。

值得一提的是,南京首轮存量房“以旧换新”政策实施后,市场端反馈远比想象中的还要火热!

4月27日,南京安居集团官方发布存量住房“以旧换新”试点活动公告,首批试点限额2000套,首批试点可供“换新”的楼盘由最初的12家增加至现在的14家,均为安居集团旗下的楼盘,限额2000套,覆盖主城六区(玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区),板块涉及河西中、南部新城、燕子矶、江北青奥等,并且全部都是住宅,不含自建、商业、办公、公寓等。

政策执行后,参与换购的楼盘到访量激增,市场反应火热。

五一期间主城及近郊板块项目来访量明显提升,较平日周末增长20%-200%不等,燕子矶、江北部分项目认购量提升50%-200%。

据相关数据统计,截至5月8日,首轮存量房“以旧换新”意向登记超过3700组,有效登记达到3044组,完成新房意向认购数量达到365组。

目前,南京“以旧换新”累计咨询已近4000组,且已报名的需要置换的老房子已进入评估阶段。

南京此举可谓是收获了公众的高度关注、业内的一致好评以及市场的积极反馈。

有消息透露,以旧换新政策的火爆吸引了不少房企的关注,多家本地房企正在和有关部门洽谈,申请加入“以旧换新”的大军,而第二轮试点也即将开始,试点可供“换新”的楼盘也将增加!

从整体来看,据我爱我家南京研究院数据显示,4月南京全市二手房成交量10195套(含高淳、溧水),环比上涨19.1%,连续2个月上升,成交量也创今年月度新高。

从全国范围来看,南京4月二手房成交数据亮眼,位于全国第三,仅次于成都、北京。

成交量大涨表明市场仍旧活跃,购房需求一直都有,回温迹象明显。

不过在挂牌量方面,4月南京二手房新增挂牌量6809套,环比3月下滑21.9%;新增挂牌均价为28056元/㎡,环比也下跌4.4%。

从挂牌走势来看,因市场实际成交行情有所下调,业主心理预期也明显回落,挂牌积极性不高,一方面是价格预期持续下调,最新挂牌均价也降至2.8万左右;此外,也有“以旧换新”新政的影响,原本预计挂牌出让的业主,转为参加“以旧换新”活动。

02局部二手房成交价触底反弹,一批房源挂牌价上涨

与此同时,二手房方面不少房源已经触底回升,实现成交价格接连反弹!

河西南海峡城二手房成交回升到3万/㎡

此前海峡城成交单价跌至2.5万/㎡的消息引起不小的波动,如今小区的成交价慢慢回稳,已经回升至3字头。

河西中华新城璟园破7万/㎡成交

位于河西中板块的华新城璟园,项目上一次成交还是在去年12月底,彼时单价仅7万出头,而近期成交的一套建面约170.23㎡的三房户型,成交单价为78130元/㎡,创下小区近十个月以来最高。

鼓楼小市成交价重回4.2万/㎡

位于鼓楼小市板块的葛洲坝招商紫郡兰园,前段时间疯狂以价换量的三万多一平,近期价格触底反弹明显。小区最近成交的两套房源成交单价都在4字头,更高的一套面积约122.71㎡的房源,单价达到了42605元/㎡,成交总价达到了522.8万。

虽然这一波止跌暂时出现在局部,但相比于此前二手房市场普遍的“跌跌不休”,显然已经有所好转,部分业主也重拾信心,开始上调挂牌价。

例如鼓楼凤凰熙岸一套建面约172.34㎡毛坯房,3月份降到1080万后,突然在5月份涨到1300万,一口气涨了220万!

河西南正荣润峯,一套建面约143.41㎡户型,挂牌1年多,从950万降到830万,近期又涨回950万,一口气上调了120万!

03南京端出超低密优质地块,新地王或将诞生

除了政策端给力之外,土地供给端南京也在不停地拿出狠货!

上周,2024南京土地招商合作推介专场活动在北京举行,新街口商业地标、河西低层住宅、珠江路商住等稀缺优质地块首次亮相。

值得注意的是,本次推介会讨论度最高的当属河西的一幅超低密地块,业内人士纷纷推测,该地块或将超越苏州的记录,成为今年江苏省内的新“地王”。

据悉,河西的这幅地块其条件和配置与苏州地王高度雷同,并且容积率还更低,只有1.01。

该地块位于河西城市生态公园东侧, 容积率可在两个分区地块中平衡转移,建筑限高35米,可打造河西不可多得的联排和新一代洋房住宅的极致组合,将提供差异化的低层高品质住宅产品,进一步丰富河西高端改善客群的产品选择。

地块周边有多个优质教育资源和多个大型商业综合体,距地铁S3号线平良大街站仅约450米,区位优势十分显著。今年即将投入使用的阿里巴巴、小米等区域总部紧邻该地块,将与北侧的河西金融城共同为地块提供丰富的高净值客群。

基于这些条件,这幅地块很大概率将会超越中国府南京45213元/㎡的地价,成为南京新地王,但是否能够超越苏州,重新拿回省内地王,我们不妨期待一下。

当然,如果该地块真的刷新地价纪录,那么在洋房、别墅产品的加持下,显然项目未来上市后的价格也将创下新高, 10万+的新房或许也由此诞生,而这也对产品和品牌提出了更高的要求。

此外,本次推介会的另一个关注重点,是超六成地块为容积率低于1.5的优质住宅用地,而且部分地块的用地指标可根据市场需求优化调整!

前段时间,自然资源部发文明确,商品住宅去化周期超36个月的城市,应暂停宅地供应。

从今年全国多个城市披露的2024年供地计划也可以看出,都在缩减供地量,2024年重点28个城市住宅用地供应规模预计为1.085亿平方米,同比下降约15%,住宅用地供应可谓集体削减。

新房销售低迷,房企流动性压力不减,当前开发商的拿地意愿和拿地能力在下降,减少供地量能够有效避免土地流拍,影响市场预期。

南京方面,就从目前已经公开的信息来看,缩量提质将会是南京未来的供地策略。

缩量:截至5月底,南京全市成交商品住宅用地仅有13幅、62.29公顷,同比去年同期(82.70公顷)降幅为24.7%。另外,如果扣除租赁住房、安置房等政策性住房用地,今年目前南京全市商品住宅用地成交面积同比降幅实际高达60.3%。

提质:3月份曝光的23幅拟出让地块清单中,就有17块地的容积率≤2,其中更有5幅地块容积率只有1.1-1.2。与此同时,4月份南京市城乡建设委员会印发了《南京市住宅品质提升设计指引》,对新建住宅的层高设计、户型设计、立面设计、房屋质量等有了全方位升级要求。

显然,随着土地容积率越来越低并且逐渐往中间板块延伸,未来南京楼市环境也将发生变化,对于当下的买房人而言,不仅将享受到购房成本方面的政策性利好,接下来还会有一批低密度、高质量的项目可供挑选,岂不乐哉。


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