4月1日，郑州房管局等部门联合发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，提出2024年全市计划完成二手房“卖旧买新、以旧换新”10000套。

其实在郑州发布这个方案之前，全国范围内已经有接近三十个城市出台过相关的政策，比如太仓、宣称、海安、宁波、连云港等等，虽然说具体政策不完全一致，但是主要内容都是“以旧换新”。

就目前来看，以旧换新的方式主要有以下三种：

一、帮卖模式

简单来说就是购房者可以现在合作的新房项目认购锁定房源，之后再由中介机构全力推售购房者的老房源，如果在规定时间之内将老房子出售，那么新房认购按正常程序走，如果没能出售那么则退还定金。

个人认为其实这种方式还是比较理性的，对于购房者和开发商的影响都不是很大，只不过是要求中介将客户资源倾斜到待出售的二手房，促进成交。但也正是因为太理性，所以效果也比较一般，目前试行这项政策的代表城市有南京、宁波、连云港，但是效果都不是很理想，没有真正起到解放改善需求的作用。

二、收购模式

这种模式相对于第一种则要简单粗暴一些，先通过第三方评估机构对老房子进行估价，在买卖双方就价格达成一致后，再由国企平台或者开发商直接收购二手房，售房款直接抵充指定购买的新房房款。

而由国企平台或者开发商收购二手房一般充当人才公寓或者保障性住房使用，其实这种方式还是很高效的，而且也更容易被接受，但是核心问题在于哪里来这么多收购旧房的专项资金。

三、补贴模式

以苏州为例：

1.在2023年1月1日~2023年12月31日出售自有住房后，并在政策实施之日至2024年3月31日、4月1日~6月30日、7月1日~12月31日期间购置新建商品住房的购房家庭，分别给予新房契税缴纳份额100%、80%、50%的购房补贴。

2.在2024年1月1日~2024年12月31日期间出售自有住房，并在出售后3个月内、3~6个月内、6~12个月内购置新建商品住房的购房家庭，分别给予新房契税缴纳份额100%、80%、50%的购房补贴。

简单来说就是在规定时间内出售旧房并购买新房的人群，给与一定程度的契税补贴，除了苏州之外，还有温州、南京、沈阳等等城市也采用的是类似的政策，这种政策的优点在于政府有足够的能力支持，但是由于补贴力度不够大，所以市场反响也一般。

从当前的市场反馈来看，以旧换新仍处于探索阶段，虽然有效果但是也有限，而之所以这么多城市推出相关的政策，主要是“以旧换新”确实有不少优点，首先它可以仅促进旧房的周转，同时还可以加快新房的去化，而且收购的旧房子可以当做保障性住房使用，还在一定程度上解决了保障性住房供给的问题，但是以旧换新真的能救市吗？

以旧换新真的能救市吗？存在哪些问题？

从当前试行的三种方式来看，“以旧换新”模式存在的最大问题依旧是资金问题。不论是房开商还是地方政府，显然都没有充足的资金去大批量的收购市场上的二手房房源，近几年不论是什么性质的房开商，资金基本都处于捉襟见肘的情况，大家都等着“白名单”放款，而大多数地方政府的财政也相当吃紧，所以如果想要快速推行这一政策，压力还是很大的。

当然从目前试行的城市当中也不难看出，绝大多数都是沿海地区财政相对宽裕的城市，如果真的有充足的资金做支撑，不仅可以解放刚改群体的需求，还能同步实现保障性住房的供给，真正意义上的一箭三雕。

但是也正如上文所说，政策还在探索阶段，还有很多未能预见的问题需要去发现以及解决，所以“以旧换新”能不能救市，还是个未知数。

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