从98年房改之后，商品房就进入了自由开发商买卖的阶段了，这时候正值城镇化大步推动的时期，大量的农村人口进城，给城市经济带来了强大的劳动力，同时也带来了居住需求，这让不少人看到了其中的投资商机，开发商数量也是呈几何数字的上涨，在人们收入日益增长的趋势下，买房的需求也明显多了起来，为了能够满足这样的市场需求，开发商们采取了期房销售的方式，这加快了开发商的投资效率，同时也让更多人提前拥有了属于自己的房子，并且在这个发展过程中，房价也出现了上涨的情况，房子保值增值的属性显现出来了，这更加提高了楼市热度，对于买房的积极性这些年是只增不减！

但经过这20余年的高速发展后，最近2年来我们的楼市热度明显走低了，去年我们的商品房销售额仅为13.3万亿元，较上一年下滑了近5万亿元之多，而今年上半年全国商品房销售额也只有6.3万亿元，要知道这可以是在众多鼓励政策下的结果，现在购房门槛不仅降低了，购房成本也是，开发商的房价降了，房贷利率低于4%的城市也多达几十个，一套房成本相对于高点来说节省了几万几十万，可楼市就是迟迟没有回暖，这里面的原因肯定是错综复杂的，但其中有一点对于购房者来说形成了直观影响，那就是期房销售。现在购房者对于期房几乎是敬而远之的，近2年来停工延期交房的市场影响还历历在目，现房销售越来越重视！

最近经济学家李奇霖表示，未来随着房地产市场开始进入一个良性的增长渠道，开始变成一个良性循环，未来可能以现房为主，卖了房子有了钱才拿地开工这样的一个正向的循环。那么整个房地产投资就会回归到一个比较均衡的增长，比较健康理性的一个增长。

对于这个观点笔者是比较认可的。过去楼市供需关系正处于紧张的时刻，期房的销售方式，能够让购房者提前一两年获得购房机会，同时也让开发商能够加快投资规模，可随着楼市供需关系逐渐宽松，未来期房销售的方式就没有过去那么重要了，毕竟购房规模减少了，其实这两年我们就明显感觉到市场购房规模没有那么大了，对于开发商来说也是好事情，这样开发商的资金流也会变得健康起来，而不是拿着一个楼盘卖房的钱，去再次拿几块地建房，这种高杠杆短期看好像比较安全，但长期下来对于开发商来说也是很大风险，甚至可能面临破产！

未来的房地产市场最终肯定是走向稳定健康的一个趋势，楼市供需依然还存在较大规模，期房销售也将逐渐转向现房销售的方式，这对于刚需们来说绝对是一大利好消息，毕竟这完全符合一手交钱一手交货的传统交易方式，购房者完全不用担心出现停工延期交房的问题，从很大程度上避免了这种风险，笔者相信这种良好的楼市发展环境距离我们不会太远，随着楼市高速发展逐渐降速，楼市终将进行内部调整优化，改善市场的购房环境，让开发商和购房者都变得理性起来！

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