2023年一季度楼市有了一个不错的开局，无论是新房还是二手房都交出了满意的答卷。

那么，接下来的4月，楼市走向如何，会有哪些变化？

3月小阳春就到这了？

3月初南京楼市迎来了一波小阳春，售楼处买房人增多、开发商优惠收回……成交、认购消息不断刷爆朋友圈。

那么，整个3月楼市表现究竟如何，一组数据可以很好地说明问题。

新房方面，截至3月31日，3月份成交8139套房源，成交套数环比2月（5339套）增涨约52.4%；和去年3月的（5666套）数据相比，同比上涨约43.6%！

据统计，3月南京楼市共有50多家新房上市开盘，共推出7000多套房源，相较于2月上市的3000多套房源，数量上几乎翻倍，市场的确是在回暖。

相较于新房市场，二手房的热度要更高一些。

今年以来，南京二手房市场热度持续走高，全市成交量27489套，环比上涨约55.6%，同比也大涨约69.3%，也是自2021年三季度以来的新高。

其中，3月二手房成交量为13007套，环比2月（7808套）上涨约66.6%，同比去年3月（5947套）大涨约118.7%，这波小阳春的确是非常火爆。

对于这波楼市小阳春，业内专家分析，主要是3大原因：一是疫情全面解禁迎来的补偿性需求释放；二是政策利好叠加刺激市场信心修复；三是开发商释放不少优惠，这一阶段买房性价比很高。

但是3月下旬以来，楼市热度开始有所回落了，不少置业顾问反馈，现在售楼处来访的客户没有之前多了。

早先楼市刚回暖就有不少人担心，楼市这波热度最多维持到4月份，难道3月这波小阳春到此就戛然而止了？

血拼姐发现，相较于月初，各板块置业顾问朋友圈确实安静了不少，没有那么“鸡血”地在朋友圈频刷成交、认购截图了。此外，血拼姐也向一些案场顾问了解了详细情况。

据某盘顾问透露，他感受到的真实情况是2月来看房的客户是最多的，3月中下旬开始下滑，目前整个板块来说，客户到访量维持在一个中间水平，不温不火。至于4月楼市情况他持有观望态度，预计会比这段时间稍微好一些，至少不会太差。

对于这种情况，有业内人士解释：3月份之后，客户的到访量有所回落，成交也有一定的下滑，3月份的成交对比去年同期来看，还是增长的幅度比较大，因此这是一个阶段性的回落，并不是市场出现了什么问题。

血拼姐认为，楼市出现一定程度回落，除了积压需求已经释放到了一定阶段，不少开发商将优惠收回，也影响到买房热情，尤其是房住不炒的当下，刚需群体的观望情绪还是很重，不少买房人对于价格上涨持有一定的抗拒情绪。

市场仍然处于温和恢复阶段

整体上看，3月楼市开了一个不错的头，但有些后续乏力。为此，不少人都在担忧接下来4月楼市走向。

上周，万科董事会主席郁亮定调楼市发展：市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底线。

对于当前的市场情况，郁亮认为，在万科所熟悉的新房市场，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。

对于未来市场需求，郁亮认为，新房需求“上有天花板，下有保底线”：一方面，商品房存量规模已经很大，新房市场不可能再回到2021年的历史峰值；另一方面，只要外部环境不发生突发性变化，一段时间内，市场仍能保持12亿平米左右的需求。

近期，一批房企高管也对接下来楼市发展作出了预测。

绿城中国：目前来看市场整体已经出现了回暖的迹象，但是热度和可持续性仍需市场的检验。我们对市场持谨慎乐观的态度，同时希望通过市场回暖实现更好的经营结果，即在确保流速的同时，部分项目合理的提升价格，进一步降低费用，加强回款管理。

华润置地：我们判断今年的市场仍然面临不小的压力，未来可能还会出现波动，市场整体将呈现分化和平稳复苏的趋势。

碧桂园：过去一年的确很难，最难的时候我们相信肯定是过去了，可以看到市场的预期和信心都在恢复之中。

招商蛇口：疫情的阴霾散尽，相信最艰难的阶段已经过去，对于行业、公司的未来发展充满了信心。

美的置业：对于市场，短期来看是稳中向好，长期来看是坚定看好。

越秀地产：从政策端角度，房地产行业肯定是温和而且是暖和，房地产在去年出现大幅度下滑，因此公司判断，今年应该会稳中向好，起码应该会保持目前的水平。

对于接下来南京楼市将如何发展，血拼姐也咨询了一些置业顾问，他们的看法也很有参考价值。

河西南中宁府：项目预计4月公开，从目前蓄客情况来看，热度还是很高的。

大校场云尚紫薇：3月卖的很不错，前期推出的房源基本快卖完了，目前，项目处于蓄客阶段，未来加推应该也不会愁卖。

据悉，项目最快4月加推C2、C5#楼，户型建面约140、172、182、223㎡，洋房含包均价约5.3万/㎡，高层含包均价约5万/㎡。

大校场睿境府：2-3月初，楼市回暖速度很快，但这一段时间售楼处到访客户有一定程度下滑，不过对于4月还是比较有信心，至少会比现在好一些。

据悉，项目全部房源已经推出，目前仍有房源在售，主力户型建面约118、138㎡，均价约4.7万/㎡，另有4300元/㎡升级装修包可选。

雨核云上润府：3月以来已经成交了100多套房源，目前还有少量房源在售，但4月没有加推计划，就项目来看，应该就是维持目前的一个状态。

目前市场仍然处于温和恢复的阶段，可以预测，4月楼市大概率会延续金三热度，但出现一波暴涨行情的概率不大，依旧是稳字当先。

4月南京楼市的几点预测

关于市场

据拼房帝统计，南京4月预计超20盘上市，13家纯新盘亮相，不少新盘都是河西南、大校场、燕子矶、鼓楼滨江、东山等热门板块，关注度非常高。

届时，随着河西南中宁府、国贸G70、东山朗诗玲珑新亭这些重磅纯新盘亮相，楼市会比3月更热闹一些。

尤其是一些房荒板块，如马群颐和缦山、麒麟中央公园高科紫麟景院，以及东山朗诗玲珑新亭、中天云来等新房补仓，接下来新房成交规模预计还将有所回升。

但是，目前库存仍是压在南京楼市的一块巨石，楼市依旧以去库存为主，不排除一些前期收回优惠的项目继续释放优惠。

其实这段时间，已经有不少楼盘在偷偷释放优惠。

尽管接下来楼市仍旧会逐渐企稳，但两极分化依旧会持续，摇号的继续抢着摇号，卖不掉的还将继续打折。

关于产品

开发商越来越卷，不仅卷产品力，更要卷工程进度，拿地就开工、出规划……

南京首场土拍落幕后，不少地块隔天就有新动作，进度越来越快，可以说是争分夺秒。

土拍第一周江心洲G04地块已有工人进场勘探作业；小行G06地块已出规划；大校场G02地块已发布招标计划；万科雨核G05地块已有工人进场，或将打造89㎡小户型……

接下来，内卷之下，房企抢跑将成为一种常态。

关于土拍

南京首场土拍取得了不错的成绩，但也反映出一些问题：开发商拿地越来越谨慎，国企依旧是拿地大头。

接下来的土拍，南京大体也是这个状态：房企拿地依旧谨慎，板块分化加剧。

不少房企对于拿地的态度也足以说明一切：

万科表示，会根据市场和政策的变化，坚持量入为出，把握投资节奏；龙湖，我们依然会严守投资刻度，尽可能优中选优；绿城，会采取新的差异化投资策略，投资也量入为出，按照总体的市场形势以及销售回款做决定，有计划分步走；美的置业，在对具体土地的研判上，肯定是更理性、更慎重，也更聚焦，绝不会多点开花……

关于政策

住房和城乡建设部部长倪虹对房地产市场企稳回升的四点期望：坚持房住不炒、大力支持刚需改善、防止大起大落、行业高质量发展，已经足以说明今年楼市政策的导向。

今年以来可以明显感觉到，松绑楼市的政策相比去年四季度是有所减少的，现阶段房地产的核心诉求是稳，而不是重回快速上升通道，也不是期待依靠房地产拉动短期经济。

因此，接下来，楼市利好政策会有，但力度不会太大。

当下，信心依旧是最为重要的，不仅是楼市，各行各业都是如此，不过好在，一季度各行各业都在“忙起来”，消费正在激发经济增长，楼市复苏要看经济，这是一个积极的信号。

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