这一年，南京房子卖得痛苦，新房去化难，二手房海量挂牌袭来，尤其我们注意到，南京新房的库存量又创下新高！

截至12月2日15时30分，南京新房库存已高达78220套，成功突破7.8万套大关！二手房的挂牌量逼近15万套。

联想今年已经结束了4个批次的土拍，明年还将有大批新房源入市，南京房地产市场的走向还会好吗？

其实，进入11月之后，政策端密集出台利好：金融16条、央行降准、证监会行业“三支箭”齐齐发布，不少真正有买房自住需求的人，在嗅到利好的气息后，已经开始行动。

最明显的一个现象是：一些城市的成交，已经出现回暖迹象。

注意，南京11月新房成交环比涨约40%（详情点击：11月南京新房成交环比涨约40%！大批热盘将上市，年终冲刺来了），回暖已经渐成明显信号，触底反弹正在发生，低价买入优质房子的窗口期也正在收窄。

如果你有买房打算，请一定要抓住未来半年这宝贵的时间节点，对于有些已经初显热度的城市，春节前后将是最好的买入机会！

1、南京楼市库存创新高

根据南京网上房地产显示，今年前11个月，南京新房总共成交6万套，平均每个月成交5454套。

统计时间：2022年12月2日15点30分 图源：南京网上房地产

以这个数字计算，南京目前新房库存78220套，需要14.3个月，创下历史新高。而此前业内公认的健康去化周期在8-10个月。而二手房方面，以链家网为参考依据，截至12月2日14时，南京在售二手房14.92万套，逼近15万套。

虽然已经是海量挂牌，但相较11月的15万套+（详情点击：超15万套！南京二手房挂牌量创新高，楼市仍在“等风来”），已经出现了回落下滑趋势，这是积极信号。

根据我爱我家市场研究部数据，11月南京全市二手房成交量7055套，环比上涨26.7%，同比小幅下滑6%。从成交走势来看，一方面因10月涵盖国庆长假成交基数低，导致11月涨幅明显；另一方面，市场让价空间进一步扩大，成交热度有所攀升。

若以11月成交7055套计算，南京二手房现有的库存，需要消化21个月。

2、行情已经出现逆转 积极信号来了

但也无须太过悲观。

据我爱我家南京研究院统计，11月南京二手房新增挂牌量仅7943套，环比降低8%；二手房新增挂牌均价为34826元/㎡，环比微涨0.4%，保持稳定。

从挂牌行情来看，因二手房成交价格持续回落，业主挂牌积极性明显降低，挂牌量连续2个月下滑。

2021-2022年南京二手住宅逐月新增挂牌量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

11月因供给端房源量明显减少，而需求端客户量保持稳定，市场供求关系进一步缓和，二手房房客比为1.08，环比减少0.08，创近一年来新低。

这些都是二手房开始出现回暖的丝丝迹象。

一个城市的楼市恢复的快慢有诸多因素，一方面来自于利率和首付比例等政策利好刺激，另外一方面则来自于市场的自驱力，一些基本面相对薄弱或者供应量比较大的城市，行情的蔓延会比较滞后。

行情就像涟漪一样，有先后顺序，有些能级较低、购买力薄弱的城市情况注定会比较迟缓。

另外，一些有利于楼市，更加积极的信号正在出现，

关于口罩，关于经济，关于我们期待已经的市场信心！

多城调整优化防控措施，接下来的12月，期待更多利好出现，

因为政策已经到了应出尽出的最后时间节点！

根据自媒体《大胡子说房》统计：南京11月均价34012元/㎡同比下跌2.37%↓，环比上涨1.71↑

也就是说，南京新房价格虽然下跌，但环比涨势已经出来了，11月行情已经出现逆转，如果不信这份数据，相信下个月国家统计局的房价指数里，乐观的数字能够更加给市场以信心。

3、当下，锁定低利率的最佳档期

这里还是要再提一下低利率。

此前已经强调多次，目前的房贷利率已经实现了历史最低。

据贝壳研究院统计数据显示，11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创下历史新低。

举例说明更加直观：

200万贷款，4.1%的利率，30年，现在每月还9663元，总支付利息147万。

200万贷款，5.75%的利率，30年，过去每月还11671元，总支付利息220万。

两者比较，4.1%的利率，每月月供少2008元，总利息少73万。

月供差额2000+，这对于许多家庭而言，已经可以换为家里的生活费、孩子的辅导班费用、你的香烟、奶茶费。

不同时机节点买入，表面上看是省钱，实际就是赚钱。

所以，在低谷期入手，就已经比前一批高利率入手的人先赚钱，等行情回暖之后，利率上浮，你将会赚得更多。

当然，你也会问，未来会不会LPR报价继续走低，房贷利率还能往下继续下探？

如果你抱有这个信念，愿意搏一搏，等一等，那也可以，不过提醒一句，心仪的房子可能等不了。

当下，就是锁定低利率的最佳档期。

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