一、市场概况与政策环境

2025年底，南京市房地产中介行业正处于深度调整期，受政策引导与市场需求双重驱动，市场呈现结构性分化特征。 新房市场方面，核心区域改善型项目主导交易，价格保持相对稳定，而郊区刚需楼盘面临去化压力，价格弹性显著。

 

二手房市场则经历价值重估，部分区域价格下行压力较大，但优质房源仍具抗跌性。 政策层面，南京市通过“以旧换新”活动、公积金贷款同城化等举措，推动市场止跌回稳，同时强化中介行业规范化管理，要求提升服务透明度和合规性。 这些措施为中介行业提供了转型基础，但也加剧了市场竞争。

 

二、行业竞争格局与业务模式

中介行业竞争呈现“头部集中、长尾分化”态势，头部企业通过并购扩大市场份额，而中小机构转向社区化、专业化服务以生存。 业务模式加速迭代，传统房源撮合占比下降，存量房经纪、租赁管理和资产运营成为新增长点。 例如，部分中介机构整合装修咨询、税务筹划等增值服务，以差异化竞争应对同质化挑战。 技术赋能深化，                                 

 

VR看房和智能估价系统广泛应用，显著提升交易效率，但县域市场仍依赖传统门店模式。 此外，开发商与险资跨界布局，通过REITs工具拓展长租公寓业务，进一步丰富行业生态。

三、区域分化与客户需求

区域市场分化加剧，核心城区如建邺、秦淮区高端改善型需求活跃，推动高价项目成交，而新兴板块如禄口、龙潭滨江则以刚需产品为主，价格增幅放缓。 客户需求结构性变化明显：改善型买家偏好大户型（100-180平方米），刚需群体则转向二手房小户型（60-90平方米），促使中介调整房源策略。 租赁市场相对平稳，尤其在产业集聚区，人才安居社区需求旺盛，为中介提供租赁管理新机遇。 然而，高库存与弱预期并存，部分区域卖方议价空间扩大，考验中介的客户挖掘能力。

 

四、挑战与前景展望

当前行业面临多重挑战：政策约束下合规成本上升，中小机构生存压力增大；技术应用虽提升效率，但服务同质化问题突出，仅少数机构具备定制化能力。

 

展望未来，结构性机遇依然存在。政策端，“租购并举”和城市更新战略将驱动存量资产盘活，中介可探索TOD综合开发等创新模式。 市场端，核心区位优质房源和促销次新房源值得关注，而租赁住房REITs试点或带来资本运作新空间。

总体而言，中介行业需深化科技与服务融合，从信息中介向价值创造者转型，以把握市场调整期的窗口期机遇。   

此文由南京大贺房地产销售有限公司兴贤佳园店 店长兰建分享

南京大贺房地产销售有限公司第十五分公司（大贺房产兴贤佳园店）位于兴贤路，归属兴贤佳园，兴都花园，嘉御山，尚城名苑，周边在建丁家庄站7号线，另多条公交线路直达。门店主营销售租赁业务，包括迈皋桥，尧化门，丁家庄，月苑，华电路，经五路一带及城北周边二手房新建楼盘销售，商铺。目前门店配备经理一名店长一名，置业顾问5人，平均从业10年以上，年销售二手房百套以上。具备丰富的不动产销售经验，把控各类房产销售风险，是您值得信任的置业顾问。