楼市这几年，很多人都在等一个信号。

等待政策、等待成交、等待价格，终于在今年上半年，市场上出现了一个越来越明确的趋势：拐点真的来了。

但是所谓的“拐点”并不是大家所想象中的全面的大反弹，也不是房价一下就涨上去的热闹景象。更像是一种二手房先稳住，核心城市先活着过来，市场才开始由一路下跌转为筑底的过程。

那么问题就出现了，刚需该出手还是该等？

 

01、小阳春退烧？6月数据里的“季节性”真相

咱们先来看楼市最近的一个“温度计”——6月二手房交易量的数据。

根据中指研究院的数据，在六月的时候，二十个重点城市二手房交易量为13.3万套。从表面上看，环比下降了5.5%，而同比上升幅度则比上个月减少了6.1个百分点。

中指研究院数据显示，6月20大城二手房成交13.3万套，环比减少5.5%，同比增速为-8.9%，相比上个月下降了6.1个百分点。

这看起来是不是有点“凉凉”？

不急于下结论！各位老铁们，炒房也要有一定的知识基础。每年的6月、7月、8月都属于楼市的传统淡季，就跟三月四月的“小阳春”一样，不管市场多么糟糕，在这三个月里成交量都会好一些。

 

所以6月环比下降的概率很大，属于正常的“季节性回落”，市场的热度正在逐渐恢复到正常水平。

预计七八月份的重点城市二手房成交量将会继续下跌。即使9月、10月份有所回升，也无法恢复到3、4月份那样的“爆发式”热度了。

只有国家层面出台大范围的宽松政策才能实现，但是从目前的趋势来看很难做到。

更多的就是各地城市根据自己的情况进行“因城施策”，比如说降低公积金门槛、发放购房补贴等小动作。

因此我认为，今年二手房市场最火热的时候，已经过去。

02、别光看环比，一线城市的“筑底”信号更硬核！

虽然环比的数据不理想，但是我们要看同比以及价格！这就是要判断“拐点”所必需的关键因素。

①价格的“硬骨头”：一线城市领涨

重点讲一下城市的情况。统计局的数据很有说服力，3月、4月和5月四个一线城市二手房价格环比都有所增长！

各位，在上一个漫长的调控周期中是没有出现过这样的情况的！

那么这就意味着什么呢？表示核心城市的市场已经出现了很强的筑底迹象。投资者对于核心资产的信心也开始慢慢恢复到正常水平了。

当然了，6月四线城市二手房价格上涨的趋势，可能会因为成交量下降而改变。但是只要成交量不出现断崖式的下跌，那么房价的“硬骨头”就很难被轻易地击破。

 

②供需关系逆转：房源流通性变好

更关键的是，今年上半年，二手房的挂牌量其实是在下降的！北京、上海等城市的二手房挂牌数量，比之前的历史最高值，分别减少了17%和26%。

大家都应该明白，市场已经形成了一种“挂牌数量下降、成交量增加”的局面。

那么是什么意思呢？房源流动性变好之后，愿意以较低价格出售的房子也就少了，这对二手房价格筑底起到非常大的作用。

 

03、二手房热，新房冷——市场结构性分化是常态

建议大家，要保持清醒：目前的房地产市场属于“单边热”，即二手房市场火热，但是新房市场仍然冷清。

中指数据表明，6月100个城市的新房销售面积比上个月下降了6%左右。

全国新房市场仍然处于“爬坡”的状态之中，只有少数几个重点城市的中心区项目销售情况比较好，而其他的楼盘以及城市去化速度都比较慢。

更深层次的原因是：居民的信贷数据不是很好，尤其是中长期贷款（即房贷）的数据仍然在减少。这就表明，在有政策托底的情况下，购房者加杠杆的愿望以及能力，并没有完全恢复到最高的时候。

 

04、刚需该出手还是该等？我的建议是“分批布局”

那么回到我们最核心的问题上，刚需是应该马上行动还是等待呢？

短期来看，上涨的概率要比下跌大一些。

1.别指望大涨：目前的市场条件还不具备去年那样的“大牛”行情。价格会在一个比较稳定的范围内浮动。

2.刚需的策略：如果你是刚需的话，看重的是地段和自住属性好的房子，并且可以接受目前的价格范围的话，在这个时候买房就是一个很好的“上车机会”。

你所期待的拐点到来时，大概率会是价格处于底部区域并保持稳定的状态，并不会出现断崖式的下跌。

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