二手房挂牌数量已经达到了850万套以上，看到这些数字就会让人心慌；房企新开工量只有高峰时期的二成左右，很多项目都变成了“能拖则拖”的状态。

最扎心的就是三四线城市的房价普遍下跌，幅度达到三四成。因此网上一出现“买房就是套牢”的说法，人们的情绪就会马上倒向一边。

可问题是：情绪不等于规律。

比如最近半夏投资的李蓓女士说：5年的深度调整已经见底了，房地产市场之后可能会进入长达10年的结构性上行周期。

如果把逻辑拆开来分析的话，我觉得：这并不是单纯的唱多，而是在对“周期怎么走”进行再一次的强调。

01、先别急着否定：悲观不是空穴来风

只看“房价每天涨跌新闻”的话，你就会被带节奏了。要想知道这次调整力度有多大，就要看看它的时长以及力度。

李蓓作出一个重要判断，本轮调整始于2021年第三季度，并且已经持续了快5年的时间，比之前的几次调整都要长得多。

市场上最直观的感觉是：成交规模缩水明显，卖房难；房企进入出清阶段，批量“止血”、降负债；居民资产缩水之后，很多人更不愿意买——于是出现“越跌越不买”的负循环。

再加上人口拐点、城镇化减速等因素的影响下，“房子可能会过剩”的观点也得到了更多的认同。

但是周期并不是直线的，它是钟摆一样的东西，跌得越厉害，清理得越干净，反转的基础也就越稳固。

 

02、最关键的“逆转点”：供给侧真的在出清

核心观点，其实就是一句话：供给侧已经出清了。

这是什么意思呢？不能把它当作口号来喊，而应该把它看作是一个行业的实际情况。李蓓给出的理由是：经过几年的洗牌之后，市场上的大多数房企都退出了拿地环节，能够稳健经营的企业只剩下少数几家大公司。

土地拍卖越来越常态化，拿地的成本也相应的降低了。

可以把这句话解释为：以前是因为“房子的人多，房源多”，所以大家都拼命内卷；现在则是“盖房子的人少了”，新的供应量也会逐渐减少。

当供给减少不是一时半会的事情，而是一个时期内都会持续下去的话，那么供需关系就会发生改变。

价格并不是喊出来的，而是因为“你想要购买但是找不到足够的类似房源”。

更现实一点的还有政策配合。

从降低首付比例、调整房贷利率，到推进城市更新等，高层的意图也越来越明朗：政策底已经形成，并不会马上反弹，而是要稳定投资者的情绪和市场信心，防止资金外流。

 

03、“10年上涨”：它更像结构性上行，不是全民暴涨

以下有一个需要说明的地方就是：10年上涨，并不意味着所有的城市都会上涨。以后的房地产市场将会出现极强的分化。

楼市趋于稳定的是：一线、强二线；主要城市圈；有人口迁入、产业基础好、土地供应有限的地方。

这几个地方的共同之处就是：需求并不是由情绪支撑起来的，而是由“人与产业持续”的。有人、有工作、有生活的范围，那么房子就会自然地更加抗跌。

而普通的三线四线城市、远郊地区或者人口流失的县市，则会面临库存积压、市场需求减弱的情况。

就算大盘见底了，局部也有可能会出现横盘甚至是下跌：并不是不愿意卖出，而是卖不出去。

所以以后你就会发现，房地产市场的分化程度要比想象中更深一些。

位于核心地段的优质改善型住宅具有很强的流动性；而老破小、远郊刚性需求的房子想要翻身就更加困难了。

 

04、上涨周期的边界：人口下行和“房住不炒”不会消失

说到这儿的时候，人们就会提出这样的问题：如果要上升的话，那么房价是不是就要一直上涨呢？

人口持续下降属于硬约束。不能用短期的办法来改变人口的趋势。而且“房住不炒”的底线也不会放松。

也就是说：不会出现大水漫灌式的全民暴涨；居民收入修复需要时间，市场复苏也不会像开挂一样瞬间完成。

所谓的“结构性上行”主要是指好的资产更加稳固，而差的资产则需要时间来消化。所见为“少数先涨、少数更大涨”，而非“人人同涨”。

 

05、别走极端，按需择机、优先选择长期硬逻辑

当楼市由调整转为修复的时候，最容易掉进去的坑有两种：一种是恐慌性的抛售，另一种是情绪化的买入。

①刚需按需择机上车

该买就买，但是不能因为“马上要涨价”的心理而冲动消费。你所要做的是把你的支付能力算清楚，把通勤、教育、生活的半径都看得清清楚楚。

②置换把目标放在核心城市的优质房源

改善型的需求更加注重地段、居住体验。以后越分化的房子就越要追求“能够长久被人需要”的房子，而不要只追求一时的热度。

③坚决避开人口外流的弱能级城市

这并不是对一个人的道德评价，而是一个风险控制的问题。人走了之后，需求也就渐渐地变少了；而需求一少，再好的价格预期也就会被现实所消磨掉。

 

回到开头那句被喷得最狠的话：5年调整期结束，楼市可能开启10年上涨周期。

如果你把它理解成“所有房价都要翻倍”，那你会失望；但如果你把它理解成“供给出清后，优质资产的长期价值更容易被验证”，那就更接近现实。

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