当前阶段，是不是房地产发展的一个重要的拐点？毫无疑问，是的！

当下正是房地产市场由存量市场向增量市场过渡的一个重要的拐点时刻。当然这个拐点不是某一个时刻，甚至不是某几个月，可能会持续几年。

在这几年内，房地产的发展将完成过渡，新的发展模式、新的制度建设都会陆陆续续构建起来。

 

先看看房地产市场的发展特征。

2009年-2019年，房地产市场走出的是上涨的大牛市，而那个时候的楼市是典型的增量市场，住房的新增供应量在不断增加，成交量不断攀升，房价更是涨势凶猛，部分大城市的房价基本上是几年翻一番。

然而随着人口进入负增长、城镇化率放缓等诸多因素的影响，城镇住房需求也会随之减弱，但是房地产市场新增供应及存量供应是非常庞大的。房地产市场逐渐就从过去的增量市场进入了存量市场。

几乎是差不多的时间，房地产市场也开始下跌调整的周期。现在回头来看，基本上算是从2020年开启的下跌态势，先从中小城市开始下跌，逐渐向中大城市蔓延。到了2022年，一线城市的房价也开始跌了。自此，房地产市场就进入全面下跌的阶段了。

市场的变化会促进房地产发展模式和政策制度的变化。

房地产的政策由过去防止房价快速上涨，转向为支持房地产市场的止跌回稳。而楼市新阶段的制度建设也开始了，商品房“预售制”向“现房销售”制度转变，建筑设计规范也进行了更新、“好房子”的建设提上日程，等等。

与此同时，房地产发展模式也会逐渐发生改变，即过去增量开发模式逐渐向存量开发运营的方向转变了。建设“好房子”很重要，但是把存量房屋维护好、管理好，使得存量资产保值升值也很重要。

房地产进入存量市场之后，城市更新就尤为重要了，或许会成为未来房地产开发运营主要领域。5月28日，发布了《城市更新“十五五”规划》，该规划明确了在十五五期间城市更新该如何做了，而多家机构测算，“十五五”期间，城市更新市场总容量预计达15万亿元至20万亿元。

这既说明了上面对城市更新的重视程度，通过高级别的规划来确定城市更新未来几年的工作目标指标、重点任务、重大工程和政策举措等。同时也让市场看到了城市更新的市场潜力及房地产新的发展前景。未来新增住宅建设用地大概率是会收缩的，住房的供应来源估计会有相当一部分是要依赖于城市更新了。

而最近几年，作为房地产发展的拐点之年，将会逐渐完成发展模式切换、制度体系建设、顶层规划等一系列动作，让房地产过渡到新的发展阶段后能够继续健康平稳的发展。

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