最近后台问题很多，核心就一个：这波行情能持续吗？

先看几组数据。

南京二手房，连续三个月成交站稳7000套以上。贝壳单日新房带看冲到1772组，比几个月前翻了一倍。价格也在动，近三个月成交均价从16809元/㎡涨到19562元/㎡，涨幅16.4%，全国第一。热点板块一套比一套卖得贵。

新房市场，雨花联发雨花新澍，3月预计冲100套销量；鼓楼滨江沁百合，全盘只剩不到20套；江北核心区江韵瑧悦，等待加推，暂时无房可卖；龙湖央璟颂，四代准现房，进入清盘倒计时；龙湖天曜城3月累计来访突破千组，周末单日卖了超过10套……

上海更猛，前两天二手房单日成交1472套，创近一年新高。杭州刚需盘也火了，200万以内小户型成交占比冲到56%，15%买家是观望半年才出手的。

 

数据摆在这儿，市场确实热了。

但为什么大家还在问“可持续吗”？

2024年9月24日那波，也是政策一出就火，结果一个月就凉了。大家怕的是：这次是不是又来一次“脉冲式行情”，昙花一现？

一、要回答这个问题，先看这次和2024年9月到底有什么不一样

1、政策逻辑不同

2024年9月：货币政策单兵突进，降准降息降首付。虽然力度大，但市场能感觉到，高层对房地产的定位还在犹豫——到底是“夜壶”还是“支柱”？有没有前景？会不会绑架经济？这种犹豫，让政策看起来像“急救包”，属于“紧急输血”，市场信心不足，行情自然是一波流。

2025年末—2026年开年：从中央经济工作会议到《求是》文章再到两会，一个清晰的共识形成了：

房地产是支柱产业，改善需求还有广阔空间，要修复居民资产负债表。

这不是零散的“补丁”，而是系统性的“价值重估”。《求是》那篇文章明确提出“政策要一次性给足，不能采取添油战术”。从“紧急输血”转向“系统修复”，政策的可预期性大大增强，市场的焦虑自然就缓解了。

 

2、市场反应不同

2024年9月：情绪驱动的脉冲式反弹，火了一个月就凉了，被市场普遍认为是“逃命波”。

2026年开年：价值驱动的温和修复，二手楼市量价齐升已经持续三个月，且还在延续。

3、核心动能不同

2024年9月：政策单轮驱动，政策一停行情就停。

2026年开年：真实需求+产品力爆发+供应稀缺三轮驱动，每一轮都能自己转。

4、股市环境不同

2024年9月：3000点徘徊，居民资产负债表严重受损，想买没钱、有钱不敢花。

2026年开年：股市已上台阶，财富效应开始修复，居民的钱袋子没那么紧了。

5、中介行为不同

2024年9月：继续唱衰，以价换量仍是主流，满屏还是“暴跌”“腰斩”。

2026年开年：开始转向，房东不愿再降，中介只能转向双方撮合，开始分析房源价值而不是只会砍价，朋友圈晒的成交一套比一套贵。

6、供应端不同

2024年9月：库存压力大，新房二手房都在砸盘，选择太多，买家不着急。

2026年开年：有效供应稀缺，好地段好产品卖一套少一套，买家开始焦虑。

这几组数据就能说明问题：

新房方面

2024年南京主城6区（鼓楼、建邺、秦淮、玄武、雨花、栖霞）仅出让14宗涉宅地块，占比10%，创下近三年历史新低。

2025年，主城区域虽然有所回暖，共出让31幅，占总出让地块27.7%，但是各区均在放缓节奏。

核心地段的优质地块，正在变得越来越稀缺。

二手房层面

根据南京网上房地产数据，总挂牌房源已从2023年高位的18万套降至13.05万套——库存高压的缓解，是供需关系改善最直接的证明。

 

六个维度全部反转。但这还不是最根本的。最根本的是——

7、市场的发动机换了

2024年9月那波，为什么是“一波流”？因为当时靠的是政策单轮驱动，降首付、降利率硬拉。但发动机本身是半瘫痪状态：

投机需求早就没了，可投资和自住的真实需求，也被恐慌情绪彻底摁住了。不是没人想买，是不敢买。

现在不一样了。发动机开始重新发动，而且这次驱动的是真实需求。

连续三个月南京二手房成交站稳7000套以上，上海单日1472套创近一年新高，杭州观望半年的人开始出手——

这些看房的人、买房的人，哪儿来的？开发商花钱雇来的？显然不是。

这是被压抑了五年的真实需求，终于开始释放。

 

还有一个真实案例更能说明问题：买得起400万房子的人，到底缺不缺那15万？

真实情况是，过去几年很多人不买房，不是因为从400万降到385万他就能买得起，而是因为他不知道明天会不会降到350万。

他缺的不是差价，是信心。

现在市场稳住了，中介不再天天喊“腰斩”，朋友圈晒的成交一套比一套贵，身边开始有人进场了——这时候，400万他就敢出手了。

这就是真实需求和投机需求的本质区别。投机需求追涨杀跌，来得快走得也快。真实需求是刚性的、迭代的、压不住的：结婚要买房、孩子上学要换房、老人来了要添房。它一旦启动，开得稳，且持久。

以前是投机需求带节奏，涨得快跌得也快。现在是真实需求打底，动力系统都不一样了。

二、还需要补充一点：顶豪市场的回暖，要再等等。

不是所有房子都会同步回暖。

南京顶豪市场的反应，会比普通住宅慢半拍。为什么？因为高净值人群的心态和普通购房者不一样。

下跌周期里，他们没那么焦虑。手里有资产打底，见过周期起伏，不会因为市场跌了几个月就急着割肉或抄底。但反过来，市场开始筑底回稳的时候，也不会那么快传导到他们那儿。

这是个“自下而上”的传导过程。

第一步

是二手房放量。连续三个月成交站稳7000套，说明最真实的居住需求开始动了。这些人买的是“现在就要住”的房子，价格合适就出手。

第二步

是刚需、刚改盘热销。雨花新澍这种面向年轻人的项目，一个月能冲100套，说明首次置业和首次改善的需求被激活了。

第三步

才会逐步传导到顶豪市场。高净值人群要看到市场真正稳住、要看到产品力被验证、要看到身边同圈层的人开始进场，他们才会慢慢把目光转回来。

这不是悲观，这是规律。顶豪市场的交易逻辑本来就不一样——它不是靠“怕买不到”驱动，而是靠“值得买”驱动。当普通市场热起来、产品力卷起来、情绪彻底稳下来，顶豪自然会跟上。但要给传导留出时间。

说到这儿，其实所有的核心就一句话：

三、情绪稳了，市场才真的稳。

回头看我们讨论的所有维度——政策共识的形成、中介行为的逆转、真实需求的释放、供应稀缺的显现、传导路径的清晰——这些表面上是宏观、微观、供需的变化，但归根结底，它们最终都指向同一个东西：

市场情绪稳了。

情绪稳了，决策层的犹豫变成了确定，政策就不再是“试探性托底”，而是“系统性修复”。

情绪稳了，中介不再天天喊“腰斩”，开始跟客户讲价值、讲产品。

情绪稳了，买得起400万房子的人，不再等那不确定的385万。

情绪稳了，被压抑了五年的真实需求，才敢从观望变成行动。

我7个月前说“价值的钟摆正在回归中轴”，现在看，比价值回归更早发生的是情绪的回归。

而情绪稳了，市场才真的稳。

四、所以，这波行情能持续多久？三个判断。

一、绝不会暴涨。杠杆率、预期都和2016年不同了，“房住不炒”不是空话，市场已经学会了理性。这轮是“慢牛”，不是“疯牛”。

二、分化不是可能，是正在进行。核心地段、优质产品、真实需求支撑的板块，会走出独立行情。远郊、无产品力、纯概念炒作的区域，依然艰难。

三、好房子越来越稀缺。土地供应回不去了，好地段的优质新房，卖一套少一套。这是最硬的底牌。

这不是2024年9月那样的“脉冲式反弹”，而是一次“温和修复通道”的开启。

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