3月1日一早，中指研究院准时更新了2月的楼市数据。我们都预期2月楼市的表现会比1月更好，事实证明符合预期，但也没有好到超出想象。大致来说，就是房价虽然还在跌，但跌幅更小了——当然也可以反过来说，房价虽然跌幅更小了，但依然在跌。

2月楼市最值得关注的，是一线城市终于摆脱了过去几个月“吊车尾”的情况，楼市表现开始回到正轨了。这正如我们之前一直说的，在房价下跌的时候一线城市最能扛，跌得最晚；而一旦楼市有向上的预期，最先回暖的也是一线城市。

我们看看具体数据吧。先看二手房。根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市的调查数据：2月百城二手住宅均价为12835元/平米，环比下跌0.54%，跌幅较上月收窄0.31个百分点，同比下跌8.78%。上个月的均价是为12905元/平米。虽然这个月每平米又跌掉了70元，但同环比的跌幅都收窄了。考虑到2月还要受春节假期影响，这个表现算是不错。

 

各线城市二手房价方面，2月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.42%、0.57%、0.54%，环比跌幅较上月分别收窄0.72、0.30、0.19个百分点。很明显，一线城市的房价跌幅大幅收窄：上个月还是跌得最狠的那个，这个月一下子就变成跌幅最小的那个。这就好比上个月成绩垫底的学生这个月忽然考了第一名，这个变化不可忽视。

我觉得这件事不应该是春节的影响。事实上春节期间人群是从一线城市向三四线城市流动的，对一线城市更加不利。更大的可能，是随着一系列救市的行为，以及对舆论的严控，很多人的预期提升了，一些卖家撤牌不卖了，也有一些买家不再观望了。总体上，短期内市场的供需形势有所改变。

那为什么一线城市会受益更多呢？这个问题的答案就简单了。不是一线城市受影响更大，而是一线城市的房子本身就比三四线城市的更有价值。不是有句俗话吗？鹰有时会飞得跟鸡一样低，但鸡永远也不可能飞得像鹰一样高。所以那些特别看重保值增值的购房人，弱二线和三四线城市的房子就不必考虑了，价格再便宜的鸡也是鸡，飞不起来的。

从涨跌城市个数看，2月打破了百城齐跌的状况，出现5个城市环比上涨，95个城市环比下跌。而且一线城市扬眉吐气了。还记得上个月吗？一线城市全部在百城跌幅前列；而这个月，六大城市有五个回到了表格左侧，右侧只剩下一个孤零零的北京。

 

当然，跌幅再收窄，它也还是在跌，并没有触底反弹。各线城市的二手房价同比分别下跌7.85%、9.44%、8.51%，幅度都比上个月扩大了。

新房方面也有点变化。2月百城新建住宅均价为17107元/平米，虽然同比还是在涨，但环比出现了微跌。虽然只有0.04%的跌幅，但跌这个事对于新房很罕见。看下图，新房价格环比已经有一年多没有往下拐弯了。

 

中指研究院对此给予的解释是这样的：

新房方面，假期期间，多地政府与房企普遍推出购房节、降价促销等活动，但新推项目整体较少，以存量项目去化为主。

这个理由也不是很硬，难道过去的十几个月里每个月新推项目整体都较多？过去一年的假期，房企就不搞促销活动了？非要解释的话，我觉得就是两条：一是2月豪宅项目入市少，缺少重量级的房价拉手；二是二手房交易旺盛，在购买力上对新房有所挤占。毕竟最近楼市调动的都是存量购买力，而存量就那么多。

一线城市的表现也佐证了这一点。2月一线城市的二手房价环比跌幅较上月收窄0.72个百分点，代价是新房价格环比由涨转跌，从环比上涨0.51%转为环比下跌0.07%。这是真真正正的此消彼长。

这也说明，楼市的情况，并没有到特别乐观的时候。大家还是要有清醒的认知。

最后是租房市场。根据中指数据，2月50城住宅平均租金为33.96元/平米/月，环比下跌0.11%，同比下跌3.79%。虽然跌得不多，但不知不觉间房租相比去年每平米又少了一块多，阴跌也熬人啊。

好消息是，这个月的租金跌幅仍然低于房价跌幅，租售比得到了继续改善。中指研究院对于今年的小阳春态度比较乐观，他说：2026年是房地产止跌回稳的关键之年，开局表现对全年走势具有风向标意义。房地产对经济稳增长的支撑作用依然重要，……展望后市，随着假期因素逐步消退，积压需求有望逐步释放，核心城市在优质供给增加带动下，有望开启“小阳春”温和复苏行情，市场分化态势延续。

今年楼市的小阳春，如果能比去年强一些，就算是超过预期了。而即便有小阳春也不能代表什么，去年后半段是什么情况，大家也都看见了。而今年的变数这么多，刚开年外部环境就风云突变，最近的高层会议也强调四个稳字。我估计今年操盘手的方针仍是稳字当先，稳中求进，左手筑牢基本盘，右手寻求新领域的新突破。

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