“总量平稳、结构分化”的格局，本身就是市场成熟和回归理性的一部分。

 

最近，不少人来问，眼下的楼市到底怎么样了？往后又会怎么走？其实，从过去一年的数据里，我们已经能看到一些清晰的痕迹。就拿深圳来说吧，2025年深圳二手住房的成交量，悄悄地爬上了五年来的最高点。

如果加上新房，全年一共成交了大约9.4万套。照这个势头看，往后几年，很可能就会稳定在每年9到10万套的水平上。

再看最近的几个数字。进入2026年，深圳的二手房市场表现出了不小的“韧性”。过了元旦假期，市场很快恢复，第二周的成交量就环比增长了43%。

更值得留意的一个信号是，从2025年3月开始，深圳的二手房月度成交量已经连续10个月稳定在行业公认的5000套“荣枯线”以上。这说明市场的活跃度已经进入了一个相对稳定的区间，不再是过去那种大起大落了。

不只是深圳。在广州，官方判断市场的重点就在一个“稳”字上。他们发现，市场内部的结构正在优化，比如二手房成交占比在提升，“卖一买一”的改善链条转动起来了，这让市场的根基更扎实。在东莞，元旦假期后，也是二手房市场率先回暖，成交量环比增加了24%。

那么，是谁在支撑这个“稳”字呢？观察市场的微观结构，你会发现主导力量正在变化。过去被忽视的“低总价”房源，特别是那些位置尚可但楼龄较老的房子，交易活跃度在提升。

这背后，是广大的新市民、年轻家庭，在房价经过深度调整、首付和利率政策又非常友好的情况下，开始真正触及安家的门槛。他们构成了市场最坚实的“基本盘”。

这个群体的入场，不仅稳住了市场的底部，更重要的是，他们未来的“卖旧买新”，将成为推动整个市场健康循环起来的起点。

当然，推动老旧住房活跃的，还有两个因素。

一是租金回报率上来了。现在不少小区租售比能达到3%-5%，有些单价1万出头、2万左右的老房子，租金回报反而很可观。甚至，深圳已经出现了总价低于100万的住宅挂牌。有外地朋友来看房，直呼“比老家还便宜”。某种程度上说，市场可能已经“超跌”了。

二是非深户买房的比例在增加。深圳有1200万非户籍常住人口，在房价调整、政策支持的双重作用下，他们正是楼市最扎实的潜在支撑。

市场的另一边，改善型需求也在稳步释放。无论是在深圳还是广州，90到144平方米户型的成交都占据了重要份额。

这说明，从“有房住”到“住好房”的升级需求一直存在，而且正在被激活。一个健康的楼市，正是由刚需“上车”和改善“换挡”这样一环扣一环的链条驱动的。

除了市场自身，我们还能看到一些更基础、也更关键的变化在发生。政策的重心，正从短期的刺激，更多地转向构建长期健康发展的基础，更多地聚焦“人”的需求，夯实内需基础。不管对楼市，还是对整体消费，这或许才是回稳最扎实的信号。比如，广州正在大力推动的“好房子”建设，就是从房子的设计、建造标准上下功夫，让人住得更好。

同时，国家层面提出的“控增量、去库存、优供给”，也在各地落实。广州通过收购存量商品房用作保障房、在城中村改造中购买商品房安置居民等方式，巧妙地把去库存和优化供给结合了起来。这些做法，都是在修复市场的底层生态。

眼下，这个信号已经亮起来了。市场还在波动，情绪仍有反复，但那些真实的需求、理性的交易、良性的循环，正在一片安静之中悄然生根。

楼市走的，或许正是一条回归常态的路——不再狂热，但更持久；不再喧哗，但更踏实。

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