其实这事儿要从深圳9月5日的新政说起。那天晚上，政策一出，地产圈瞬间炸锅——除了盐田区、大鹏新区彻底取消限购，龙华、光明、罗湖等非核心区也放开了外地人购房限制。注意啊，这可是“无社保也能买两套”的节奏，比京沪动作还猛。

深圳住建局数据已经能说明问题——9月6日至10月6日，全市新建商品房网签2824套，同比增长23.48%。更狠的是，新房认购量环比飙升70.2%，一波真实的“政策红利潮”上演。这次，住建部的“王炸政策”终于来了。

 

1、政策风口扑面来：深圳打响第一枪

先说深圳，这是全国楼市调控放松的风向标。过去几年限购之严，几乎能把投资客“挡在门外”。但这次不同，放开范围之大、覆盖人群之广，已经彻底松绑外围区域。比如龙华区的卓越珺奕府，400万元起，“三房两卫”，国庆期间直接被外地购房团扫货百套，成交客户中8成是外地人。

另一边，罗湖区新政后首周看房量暴涨29%，签约量涨25%。这些不是虚火，是实打实的成交。对比北京通州和上海嘉定的温吞反应，深圳这波“去库存+救信心”两头打，确实走在了前头。

2、住建部出手：融资、交付、品质三箭齐发

要说这波“王炸”，不仅深圳自己在救，背后还有住建部的政策兜底。今年以来，住建部已经数次发声：全面释放城市调节权，项目融资“白名单”制度，全国贷款审批金额已超7万亿元。这意味着开发商“没钱干不了活”的局面在缓解。

更关键的是“保交楼”。截至目前，全国已交付750多万套难交付住房，让无数焦虑业主松口气。对买房人来说，这是真金白银的信心工程——不是喊口号，是实事儿。再看品质端，《住宅项目规范》提到层高不得低于3米，4层以上必须装电梯，户型设计更人性化，直接提升了“好房子门槛”。

3、拆迁与更新：城市“里子工程”重塑格局

再看看老城区的城市更新。住建部的数据挺惊人——“十四五”以来，全国改造老旧小区24万个，惠及4000多万户。比如成都的金牛区、武汉的汉阳区，今年就分别启动了超千亿级更新项目。成都的B区改造中，偿付单价达1.6万/㎡，不少老住户“换新房+补差价”，实现了“从筒子楼到洋房”。

但反观济南历城区的旧改项目，补偿标准仅9500元/㎡，且以房票安置为主——房票是啥？简单说，就是政府给你张“购房券”，得在指定楼盘用，不想买还不好套现。两地对比，差距一目了然：政策方向一样，但落地有天壤之别。

4、泼盆冷水：别被短期涨幅迷了眼

很多人看到深圳外地客重返楼市，心想“是不是春天来了”？我得泼盆冷水。深圳贝壳研究院的监测显示，新政后首周热门楼盘成交占比55%，第二周掉到33%，这说明热度在扩散，但并非全面爆发。

再说价格——龙华区某楼盘从4.2万/㎡涨到4.5万/㎡，看似涨了7%，但要知道2022年高点可是5.3万/㎡。这仍然是修复行情，不是起飞信号。对比下成都、合肥的新政后行情，两地脉冲上涨约15天后成交即趋平稳，深圳也大概率类似走势。拆二代、投资客别一头扎进去做“接盘侠”。

5、最后给大家提个醒：别盲动，得看清“王炸”的底牌

这次王炸不是“暴富信号”，而是“托底信号”。政策在松，但楼市逻辑变了——房子回归居住属性，城市间分化加剧。建议刚需族看准城市政策窗口，优先挑核心地段、优质学区、交通配套成型的项目。

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