2025年9月已经到了，刚刚过去的8月房地产市场可以说波澜壮阔！

当北京、上海率先撕开郊区限购口子，叠加专项刺激政策密集出台，本被寄予 “稳市” 厚望的8月楼市，最终却交出了一份远超预期的低迷答卷——不仅新房、二手房价格加速探底，全国房屋销售规模更是在政策托底中持续收缩。自3月短暂“小阳春”透支市场动能后，去年“924史诗级救市”的政策红利已消耗殆尽，如今市场量价双双跌破2024年9月救市启动前的水平，行业正滑向更深的调整周期。

1、8月全国百强房企新房销售额定格在2070亿元，这一数字不仅同比下滑17.6%，更较2023年9月救市当月的2800亿元缩水近26%。尽管环比来看，跌幅较7月的24%有所收窄，但“连续六个月同比下滑”的趋势已打破市场对“触底反弹”的幻想。从单企表现看，TOP10房企销售额同比降幅普遍超15%，部分中小房企单月销售额甚至不足10亿元，资金链压力进一步传导至拿地、施工环节。

 

自2021年行业进入调整期以来，楼市低迷已持续整整五年。而今年二季度成为关键转折点：全国新房销售面积环比下滑12.3%，二手房挂牌量同比激增35%，“供过于求” 矛盾全面凸显。更值得警惕的是，北京、上海等一线城市的 “抗跌神话” 正在破碎——8月北京二手房均价同比下跌3.1%，上海郊区新房去化率不足40%，较去年同期腰斩。传统楼市“压舱石”的失稳，直接印证“924 救市”效应的快速退潮，也让市场对 “通货紧缩螺旋” 的担忧从预期转向现实：房价下跌→购房者观望→房企降价去库存→利润收缩→投资放缓，恶性循环正在加剧。

从“托底”到“激活”，强政策箭在弦上

当前市场对政策的期待已从“边际宽松”转向“系统性发力”。业内普遍呼吁：一方面需扩大限购松绑范围至一线城市核心区，下调首付比例及房贷利率至历史低位；另一方面要通过专项基金支持房企保交楼，同时优化房企融资“三支箭”政策，缓解流动性危机。更关键的是，需通过户籍改革、公积金异地互通等配套政策激活刚需及改善型需求，从供需两端打破市场低迷循环。可以说，推动楼市从“止跌”向“企稳回升”转变，已成为稳定宏观经济大盘的重要课题。

随着金九银十传统销售旺季的到来，房地产市场再度成为各界瞩目的焦点。在经历了一段时间的市场调整后，购房者、开发商以及投资者都在密切关注着这个关键时期楼市的走向。而今年，一系列刺激政策的密集出台，更是为金九银十增添了诸多不确定性和想象空间。那么，这些政策能否如预期般提振市场，让楼市在金九银十迎来稳定的增长？

本轮政策发力的信号，是从7月开始释放的。

7月中旬，时隔十年，事关城市发展的最高规格会议即中央城市工作会议在北京召开。

会议传递了多个跟房地产市场相关的重要信号，明确我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并指出要加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。

7月底的政治局会议，仅提到了城市更新，有不少人认为这对房地产市场而言是隐性利空，房地产市场很难再等到大招了。

但随即8月8日晚间，北京就发布了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，除了放开五环外限购外，还在全市范围内优化了公积金政策。

这对于北京而言，是楼市政策的一次大幅度优化，此前北京对楼市政策的优化一直遵循“稳步走”的节奏，调整五环外限购政策，并优化公积金政策，释放出了积极的“救市”信号。

随后，多省市也陆续释放政策利好，包括东莞、苏州、合肥、长沙、福州、海南等。

8月18日，国务院第九次召开，在房地产方面提出要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

这次会议再次释放了房地产政策有望进一步发力的积极信号。

8月25日，上海发布房地产新政，对房地产市场政策进行优化调整，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等方面调整，核心内容如下：

1、符合条件的家庭，外环外不再限制购房套数；

2、单身人士买房将迎来重大利好，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策；

3、公积金贷款额度大幅提高，多子女家庭最高可贷216万元，且允许公积金“又提又贷”；

4、商贷不再区分首套二套，统一利率水平；

5、完善个人住房房产税政策，非户籍首套免房产税，二套人均60平方米以下免税。

对比北京，上海限购调整力度要大于市场预期。

而最主要的是，北京、上海相继优化房地产政策，这意味着新一轮救市已经正式开启。

 

2、不仅北京、上海，深圳也传出即将落地新的楼市宽松举措的消息。可以预见，在众多城市积极调整政策的背景下，房地产市场的政策环境正逐渐变得宽松。

尽管政策利好不断，但当前房地产市场的现状依然较为复杂严峻。

8月百城新建住宅均价为16910元/平方米，受部分城市改善型项目集中入市拉动，环比实现结构性上涨0.20%，同比涨幅也达到2.73%；与之形成鲜明对比的是二手房市场，“以价换量”的现象仍在延续，百城二手住宅均价降至13481元/平方米，环比下跌0.76%，同比跌幅进一步扩大至7.34%。

尽管市场现状复杂，但已出台的政策效果已开始在一些方面显现。在上海，新政出台后，保利发展上海公司外环外项目整体访客量与成交量均有显著提升。例如，光合TOD项目8月25日迎来20多组复访客户，并成交3套；位于浦东唐镇的保利天奕也新增了6组认筹；位于金山的云湖壹号在8月25-27日来访量提升150%，总成交提升20%。

从全国范围来看，住房城乡建设部部长倪虹表示，相关政策发布以来，房地产开发投资、新建商品房销售等主要指标降幅继续收窄，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升，市场出现积极变化。

3、“金九银十” 前景仍待观察

虽然政策利好与初步显现的积极市场反应给楼市“金九银十”带来了希望，但市场前景仍存在诸多不确定性。一方面，政策的全面落地和效果的持续显现需要时间。例如，一些政策在不同地区的执行细则和推进速度可能存在差异，这会影响政策对市场的整体推动效果。另一方面，购房者的信心恢复是一个渐进的过程。尽管看房量、到访量有所增加，但真正转化为成交量还需要购房者对市场前景、自身经济状况等多方面因素有足够的信心。

从市场需求结构来看，改善性需求在政策刺激下可能会有较大释放，但刚需购房群体可能仍受到经济环境、就业压力等因素制约。此外，房地产市场的库存问题，尤其是部分城市和区域的高库存现象，依然是影响市场稳定发展的重要因素。若要实现楼市 “金九银十” 的稳定增长，不仅需要政策持续发力，还需要开发商根据市场需求合理调整营销策略和产品供应结构，以更好地满足不同购房者的需求。

 

在8月政策的基础上，9月继续出台新一轮刺激政策可能性大涨，从政策层面来看，推动房地产市场“止跌回稳”的大方向是不会变的。可以肯定的是，为了实现这一目标，接下来楼市政策依然会持续护航，动作不会少。

未来两个月，房地产市场仍需在政策落实、市场信心恢复、供需结构优化等多方面持续努力，方能在传统销售旺季实现稳定增长，为全年房地产市场的平稳健康发展奠定坚实基础。

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