近期，国务院常务会议正式提出，需“进一步强化措施以促进房地产市场企稳回升”，这标志着房地产市场即将迎来新一轮的重大刺激性政策。针对我国房地产市场未来的具体调控举措及房价能否成功实现企稳反弹的问题，引起了广泛关注。

管理层决定采取“进一步强化措施”以稳定房地产市场，其背后的逻辑在于，尽管去年实施了一系列强有力的刺激性政策后，房价一度趋于稳定，但随后再次出现下滑趋势。若无更为有力的政策措施出台，房价可能会进一步加速下跌。

去年9月，中央政治局会议首次明确提出要推动房地产市场企稳回升，从国家最高层面释放了救市信号。此后，一系列重大救市政策相继出台，有效促进了原本冷淡的房地产市场的回暖。

具体而言，去年10月，一线城市二手住宅价格实现了13个月以来的首次上涨，并在此后连续四个月保持环比上涨。尽管二三线城市的房价尚未出现反弹，但下跌幅度已明显收窄。总体来看，全国房地产市场一度呈现出企稳回升的迹象。

然而，政策刺激的效应难以长期维持。自今年2月起，一线城市二手住宅价格开始环比下降，尤其是最新公布的5月份房价数据显示，跌幅进一步扩大，表明政策刺激的效应已逐渐消退。在此背景下，管理层提出了“进一步强化措施以促进房地产市场企稳回升”。

 

过去几年间，我国已推出多轮房地产刺激政策，可用手段已接近极限。若要继续实施“进一步强化措施”，真正能够有效推动市场的大招主要剩下两个：一是全面取消限购政策，二是大幅降低首付比例。

就取消限购而言，目前全国范围内，绝大多数城市已完全取消了限购政策，仅有北京、上海、深圳和三亚等少数城市仍维持限购。因此，当前房地产市场关注的焦点在于，一线城市是否会最终取消限购政策。

在一线城市中，广州已于去年9月取消了限购政策。近期，管理层对于房地产市场的新一轮调控举措备受瞩目，市场参与者正密切关注后续政策动向。 广州市已全面废止了房地产市场中的所有限制性措施，涵盖购房数量限制、销售时间限制以及价格管制等，从而在国内一线城市中率先采取了这一系列举措。同时，《学区房72小时》的剧照也反映了房地产市场的某些社会现象。除广州外，其他三大一线城市亦对限购政策进行了调整。深圳市在非中心城区已取消了所有购房限制；北京市对通州地区取消了额外的双重限购政策，并允许在五环外地区额外购置一套住房；上海市则对非核心区域的购房限制进行了放宽。此外，这些一线城市还降低了对外地居民的社保或个税缴纳年限要求，这在一定程度上间接放宽了限购政策。

鉴于国务院近期要求加大力度促进房地产市场企稳回升，加之三大一线城市面临着财政收入压力，预计北京、上海和深圳的限购政策将会进一步放宽，甚至存在最终完全取消限购的可能性。若这一情景成为现实，将标志着我国楼市刺激政策达到了一个全新的高潮。

除了限购政策的调整，降低首付款比例也是我国楼市调控的另一重要手段。首付款比例的显著下调，意味着购房门槛的降低，使得更多低收入家庭有机会进入房地产市场。这一举措有望吸引更多购房者入市，为楼市注入更多需求和支撑力。

事实上，自去年以来，我国已开始逐步下调首付款比例。去年9月，中国人民银行发布了新规，规定商业性个人住房贷款不再区分首套和二套住房，最低首付款比例统一调整为不低于15%。在此之前，我国首套房的首付款比例为20%，而二套房的首付款比例一直远高于首套房，最高时曾达到40%，后逐渐下调至30%和25%。去年9月的调整，将首套房和二套房的首付标准统一降至15%，这已是一次重大的政策调整。若需进一步加大房地产市场企稳力度，首付标准仍存在继续下调的可能性。

 

从国际市场的角度来看，许多发达国家的住房首付款比例普遍在10%左右，最低的甚至仅为5%左右。 依据国际惯例中常见的10%首付标准来衡量，我国当前实施的15%首付比例在理论上仍具备进一步调整的空间。然而，即便我国采取取消购房限制与降低首付比例的重大措施，其主要效用可能仅限于短期内遏制房价下跌趋势，难以从根本上扭转楼市的长期基本走向。

关于取消购房限制政策的影响分析，若北京、上海及深圳等一线城市放宽乃至取消限购，这是否会直接导致房价大幅上涨？此假设需基于一个重要前提，即市场上存在大量因限购政策而无法释放的购房需求。然而，当前实际情况并非如此。随着我国房地产市场供求关系发生深刻变化，即便是一线城市，购房需求亦已显著缩减。一线城市取消限购后，短期内或许能吸引少量新增需求，但这部分需求一旦被市场消化，房价仍将回归原有趋势，甚至可能加速下行。原因在于，民众发现限购取消并未带动房价上涨，反而可能加剧其恐慌情绪。

以广州房价走势为例，作为一线城市，广州于去年9月率先全面取消了限购政策。那么，限购解除后，广州房价表现如何？《安家》剧中的场景虽为虚构，却映射了现实。自去年9月至今年5月，广州新房与二手房价格，无论是环比还是同比，均呈现下跌态势，且近期跌幅有所加大。以最新5月数据为准，广州新房价格同比下降10.4%，二手房同比下降12.5%。这一数据直观展示了取消限购对房价的影响。

至于下调首付款比例对房价的刺激作用，同样预期有限。中国民众对于加杠杆持普遍谨慎态度。当前15%的首付比例，意味着购房者需承担85%的贷款，这对多数普通民众而言已是较高杠杆水平。若首付比例进一步下调至10%或更低，虽然购房门槛降低，但随之而来的90%甚至更高比例的贷款，将大幅增加购房者每月的房贷负担，其实际效果因此受限。 鉴于未来收入前景存在的不确定性，这一因素足以削弱广大民众采用高杠杆方式购房的决心。高额房贷杠杆对于普通民众而言，意味着其资产结构与财务状况将更为敏感和脆弱，尤其是在房地产市场呈现下行态势的背景下。具体而言，首付比例若保持较低水平，将显著增加个人或家庭陷入负资产状况的风险。例如，当首付比例低至10%时，一旦房价跌幅超过这一比例，购房者的住房资产即有可能转变为负资产状态。从当前房地产市场的价格走势分析，不少城市在不足一年的时间内，房价下跌10%的情形是完全可能发生的。

我们致力于保护作者版权，内容来自网络，因无法核实出处，如有侵权，请联系我们删除！