楼市动态更新：深圳市出台保障性住房配建新规

近期，《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》的正式发布，标志着深圳楼市将迎来一系列重要变革。该规定明确指出，在城市更新过程中，保障性住房的供应量将有所调整，“商品房+保障房”混搭的小区模式将逐步减少。这一政策调整，对当前楼市而言，无疑构成了一项重大利好。

政策要点一：

城市更新单元在配建保障性住房时，优先采取将保障性住房建筑面积折算为独立成宗的保障性住房用地，并无偿移交给政府的方式。政府将依据相关规定，负责该用地的开发建设工作。若开发商选择不移交保障性住房用地，则需在已出让的开发建设用地中，与商品住房一并建设保障性住房，并在建成后无偿移交给政府或政府指定机构。

此条款旨在鼓励开发商将保障性住房的建设责任转移给政府。具体而言，当符合特定条件（如折算后的土地面积达到一定规模）时，开发商可以选择将保障性住房用地无偿移交给政府，由政府负责开发。这一举措不仅避免了商品房与保障房在同一小区内的混搭现象，减少了商品房销售难度及业主间的潜在冲突，还减轻了开发商的资金压力，避免了保障房库存积压。同时，政府可根据市场情况灵活调整保障房的开发时机，以适应楼市变化。

政策要点二：

若城市更新单元规划中已明确配建的保障性住房为出售型，申报主体或实施主体可将其中40%的建筑面积调整为商品住房，剩余60%则按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算为用地，并无偿移交给政府。移交的用地面积原则上不得小于3000平方米。

该条款进一步细化了出售型保障性住房的调整机制。开发商可根据规定，将部分出售型保障性住房调整为商品住房，以满足市场需求。同时，剩余部分则继续以用地形式移交给政府进行开发。这一调整不仅有助于优化楼市结构，提升商品房的供应质量，还为政府提供了更多的保障房建设资源，有助于实现楼市供需平衡。

综上所述，《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》的出台，将对深圳楼市产生深远影响。通过调整保障性住房的配建方式及比例，该政策旨在优化楼市结构，提升居住品质，同时减轻开发商的资金压力，促进楼市的健康发展。 在城市更新项目中，关于保障性住房的配置与调整政策，已作出明确规定。具体而言，申报或实施主体拥有将城市更新单元内配建的出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房的权限，而剩余的50%则须转变为配租型保障性住房。此调整措施的实施，无需另行申请规划变更，而是直接在用地审批或规划许可阶段并行研究并予以确定。

 

针对配租型保障性住房，一旦建成，将无偿移交给政府，且无需缴纳地价费用。这一政策在拆除重建类的城市更新中尤为重要。在此类项目中，若已确定需配建保障性住房，实施主体面临两种调整策略：其一，将出售型保障性住房建筑面积的40%转化为商品住房，剩余的60%则以土地形式划拨给政府；其二，如上所述，即将50%的出售型保障性住房调整为商品住房，同时另50%转变为配租型保障性住房。

在第一种策略下，原计划配建的保障性住房中，仅40%转化为商品房，而高达60%的保障性住房用地被划拨，其后续建设时序尚存不确定性。相比之下，第二种策略更为均衡，50%的商品房与50%的配租型保障性住房形成了较为稳定的配置比例。在此背景下，传统的可售型保障性住房在城市更新中基本退出了历史舞台。

此外，针对保障性住房用地的移交政策亦有所调整。具体而言，在配建基准比例的基础上，若城市更新单元属于城中村改造范畴，其配建比例将核减10%；若属于旧工业区、仓储区或城市基础设施改造，则配建比例将核增15%；对于其他情形，配建比例将核减4%。在移交保障性住房时，这一配建比例还将在已核定的用地基础上进一步调整：城中村改造项目将核减3%，旧工业区、仓储区或城市基础设施改造项目将核减10%，其他情形则核减5%。

这一系列政策调整的背后，与当前房地产市场的低迷态势紧密相关。过去一年中，市场普遍对房地产政策导向感到困惑：一方面，政府积极采取措施救市；另一方面，又明确提出要增加保障房供应量，以推进“三大工程”。尽管金融、限购等政策频出，如降准、降息以及降低存量房贷利率等，但市场反应仍显疲态。在此背景下，政府通过调整保障性住房配置政策，旨在平衡市场需求，促进房地产市场的健康稳定发展。 在当前房地产市场调控的复杂背景下，政府推出了一系列措施，包括降低公积金贷款利率、减少首付比例以及取消限购、限售和限价政策，旨在激发市场活力。然而，这些政策的实施效果并未如预期般带来持续的回暖趋势，市场反应呈现出脉冲式的短暂复苏后迅速趋于平稳。探究其深层次原因，核心问题在于房地产市场的供应量并未得到有效缩减，特别是“低价房源”的供应依然庞大。

 

这些所谓的低价房源，主要指的是以市场价格的五折提供的安居房、共有产权住房，以及六折优惠的人才房。这类房源的大量存在，无疑对商品房市场构成了直接冲击，使得潜在购房者在权衡性价比后更倾向于选择价格更为亲民的保障房。更为严峻的是，随着商品房价格的下滑，部分原本有意向购买保障房的消费者也陷入了观望状态，他们担忧政策红利因商品房降价而缩水，从而使得保障房的实际折扣力度不再那么吸引人，进而导致了保障房市场的滞销现象。

面对这一困境，政府终于将焦点转向了供应量与供应结构的优化问题。6月13日的国务院常务会议明确指出，要对全国范围内的已供土地和在建房地产项目进行全面摸底，旨在通过进一步细化并优化现有政策，提升政策执行的系统性和有效性。会议强调了多措并举的重要性，以期稳定市场预期、激活购房需求、优化房源供给并有效化解潜在风险，从而更大力度地推动房地产市场走出低迷，实现稳健回升。

在激活购房需求的过程中，优化供给扮演着至关重要的角色。而优化供给的核心，则在于合理控制供应量。这要求不仅对商品房市场实施“计划生育”，同样也要对保障房市场进行科学的规划和调控。保障房的滞销问题已直接影响了部分地方政府的财政健康，迫使他们重新审视原有的保障房供应计划。

以深圳为例，当前该市安居房和人才房的库存量均较为充裕，因此在土地供应策略上已有所调整。根据最新公布的2025年度供地计划，该市计划供应居住用地总面积为100公顷，其中商品住房用地占60公顷，保障性住房用地占40公顷（含深汕特别合作区的3公顷）。相比之下，2024年的供地计划中，商品房用地为80公顷，而保障房用地则高达100公顷。这一变化显示出政府在供应结构上的调整决心。

此外，控制城市更新过程中保障房的供应量也成为了当务之急。预计深圳的实践将为更多城市提供借鉴，促使它们在保障房供应上采取更为审慎的态度。这一系列调整对于商品房市场而言，无疑构成了一个积极的信号，预示着未来市场的供需关系将更加趋于平衡，有望为房地产市场的长期健康发展奠定坚实基础。 在房地产市场中，保障房与商品房之间的竞争态势显著，且其影响颇为深远。具体而言，保障房通常以商品房价格五折至六折的优惠幅度发售，且准入门槛日趋宽松。无论是共有产权住房还是配售型保障房，均不再对申请者的收入设限，而主要依据户籍及社保状况进行分配。

 

针对保障房实施更为严格的管控措施，首要受益者将是商品房市场。此举有助于商品房社区维持其纯粹性，即确保社区内住宅全为商品房，从而提高市民对商品房的接受度与购买意愿。这对于推动城市更新项目，尤其是涉及拆除重建的部分，具有重要意义。此外，新规的出台或将增强开发商的信心，使其更加积极地参与市场活动。

或许有读者会提出质疑，认为相较于放松北上广深等一线城市的限购政策或再次降息，上述措施所带来的利好并不显著。然而，需指出的是，即便一线城市放松限购，短期内也未必能有效刺激楼市回暖。以最近一次降息为例，即5月20日的降息操作，其效果并未立即显现。对于绝大多数城市而言，已难以通过取消限购、限售或限价等措施来进一步刺激市场。在当前环境下，更为有效的策略是减少房地产供应量，这既包括保障房，也涵盖商品房。

唯有当全国范围内的城市均采取减少供应量的措施，并持之以恒地执行数年之久，方能真正见效。对于那些存量较大、人口竞争力较弱的三四线城市而言，更为理想的策略是在未来五至十年内暂停土地出让，以从根本上缓解市场供需矛盾，促进房地产市场的健康发展。

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