在房地产政策领域，一项备受瞩目的新进展正式对外公布。

6月13日，国务院常务会议专门听取了关于构建房地产发展新模式及推进高品质住宅建设的详细情况汇报，这一动态标志着楼市政策层面的又一重要转折。

从汇报的内容来看，虽然表述相对中性，但深入分析其背后的宏观经济与政策背景，不难发现此次会议的重要性。自4月下旬以来，国家层面对房地产政策的调整动作明显放缓，整个房地产市场在此期间持续经历降温过程。依据资深观察家老杨的分析，原本预期4月底或4月期间会有相关政策出台以稳定市场，然而，除5月7日央行推出的金融支持“十项措施”外，针对房地产行业的进一步利好政策并未如期而至，导致楼市降温趋势得以延续。

直至此次常务会议再次聚焦房地产议题，市场普遍感受到，在房地产政策领域酝酿已久的新举措即将浮出水面。这一判断基于对当前政策走向的合逻辑推断。

具体而言，“房地产发展新模式”这一表述成为会议新闻稿中的关键词。会议明确指出，构建房地产发展新模式对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有深远意义，需着眼长远，坚持稳中求进的总基调，采取先立后破的策略，有序建立健全相关基础性制度框架。值得注意的是，“房地产发展新模式”这一概念并非首次提出，而是经过长时间的探索与研究。

 

近年来，特别是在最近两三年间，高层会议频繁提及这一概念。据老杨对全国房地产政策的持续监测与追踪，最早可追溯到2021年12月的中央经济工作会议，会上首次提出了探索房地产发展新模式的任务。自此之后，该议题在众多高层次会议中不断被重申与深化。

截至目前，对房地产发展新模式的探索研究已历时三年半之久。按照此次国务院常务会议的表述，发展新模式已趋于成熟，相关政策文本也将陆续推出，其中包括销售制度方面的重大变革，即从期房预售模式逐步转向现房销售模式。基于对房地产政策多年的深入研究，这一变革无疑将对未来楼市格局产生深远影响，为房地产市场的持续健康发展奠定坚实基础。 在深入探讨房地产市场的发展趋势时，我们观察到，房地产领域所推行的新发展模式，其对市场短期、中期及长期的影响呈现出一种中性特质。这一变革更多地聚焦于制度的建设与革新层面，而非简单地作为应对市场过热或过冷的应急措施。换言之，它并非是在市场出现过热迹象时便急于降温，或是在市场陷入低迷时则急于刺激。

值得注意的是，2021年12月，国家首次提出了“探索房地产新发展模式”的理念。这一时间点恰逢全国房地产市场降温的初期阶段，当时的政策导向明显偏向于紧缩。为了验证这一点，我们可以回顾2021年12月相关工作会议中关于房地产的详细论述：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，强化市场预期管理，积极探索新的发展模式。同时，坚持租购并举，加速发展长租房市场，推进保障性住房建设，并支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求。此外，各地应根据实际情况，因城施策，以促进房地产业的良性循环与健康发展。”从上述论述中不难看出，即便在市场降温初期，“房住不炒”的原则依然被坚定执行。

从逻辑层面分析，当楼市仍处于稍显过热的状态，且正处于降温初期时，提出房地产新发展模式的主张便显得尤为关键。这一模式的变革，在初期阶段，无疑需要综合考虑多方面因素：如何有效抑制楼市余温、如何遏制投资性购房需求、以及如何应对房地产开发企业普遍存在的高杠杆、高负债等不合理现象，这些问题在楼市过热末期尤为突出。

制度的变革应当紧密贴合楼市的实际状况。历经三年半的努力与调整，当前的房地产形势与2021年12月相比，已发生了翻天覆地的变化。目前，楼市整体呈现低迷态势，众多大中型房地产企业已面临严重财务困境。近一两年来，筹划房地产新发展模式的背景已悄然转变为促进楼市的企稳回升。然而，这一变革毕竟是从抑制楼市过热的思维模式逐步演变而来的。

以期房预售制度为例，若全面取消期房预售，转而实施现房销售，这一变化对于短期市场走势的影响，利空因素或略多于利好。虽然此举对于购房者而言无疑是一个利好消息，但对于房地产的供给侧，尤其是开发商而言，则可能构成利空。因此，在推进房地产制度变革的过程中，我们需要全面、客观地评估各项政策可能带来的影响，以确保变革能够稳健、有序地推进。 

 

房地产政策新动向：稳中求进，逐步过渡

在最近的国务院常务会议上，对于房地产市场的未来发展，提出了明确而具体的指导方针：“要稳中求进，要先立后破”。这一表述，为销售制度的变革指明了方向。具体而言，对于期房预售制度的改革，并非采取一刀切的全面废除方式，而是将会有一个更加审慎和过渡性的安排。

在此之前，业内已有分析指出，销售制度的变革或将采取新老划段的方式逐步推进。这意味着，在政策正式出台之后，多数地区新出让的土地上建设的项目，将需要按照现房销售的模式进行。而对于政策出台前已经出让的土地，其上的项目则可继续沿用过去的期房预售制度。这样的安排，旨在确保市场的平稳过渡，避免因为政策突变而引发不必要的波动。

此外，会议还强调了“要扎实有力推进好房子建设，纳入城市更新机制，并在规划、土地、财政、金融等多方面给予政策支持”。这一表述中的“好房子”概念，是近年来住建部门大力推动的一项工作，如今已上升为国家层面的战略。它涵盖了新建住宅项目的高质量发展，同时也关注到了存量住宅中老旧小区的改造问题，与城市更新工作紧密相连。

值得注意的是，“好房子”建设虽然对提升住宅品质和居住环境具有重要意义，但其对短期房地产市场走势的影响相对有限。因此，在此不再赘述其短期效应。

会议中提及的第三点，对于促进楼市的止跌回稳具有重要意义：“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性和有效性，以多管齐下的方式稳定市场预期、激活购房需求、优化住房供给、化解市场风险，从而更大力度地推动房地产市场止跌回稳”。

这一表述，明确指出了当前房地产市场面临的短期波动问题，并提出了具体的应对举措。对全国范围内的已供土地和在建项目进行摸底，旨在全面了解市场现状，为政策的进一步优化提供数据支持。同时，这也与过去国家提出的“严控增量”政策相呼应，旨在通过约束地方政府供地行为，缓解新房库存压力。

然而，需要指出的是，当前许多地方政府面临着严峻的财政压力，卖地仍是其快速获取资金的重要手段。因此，在执行“严控增量”政策时，需要充分考虑到地方政府的实际情况和利益诉求，以确保政策的可行性和有效性。

综上所述，此次国务院常务会议对于房地产市场的未来发展提出了明确而具体的指导方针。在稳中求进、逐步过渡的原则下，销售制度的变革将更加审慎和有序；同时，“好房子”建设和城市更新工作也将得到更多的政策支持和关注。此外，针对短期市场波动的应对举措也将更加系统和有效，为推动房地产市场的平稳健康发展提供有力保障。 然而，这一策略在实际操作中却面临着重重挑战，难以迅速落地实施。原因在于，地方政府拥有自身的利益考量，对于国家严格限制土地增量、约束土地出让行为的政策，往往缺乏执行的动力。

 

在近期的一次重要会议上，再次强调了全面摸底工作的重要性。这意味着需要对每一块土地、每一个房地产项目进行详尽的调查与统计，以确保数据的准确性和全面性。值得注意的是，这里的“摸底”并非要求地方政府自我审视其土地出让情况，因为地方政府对其所出让的土地和项目情况早已了如指掌。相反，这一摸底行动是由上级部门，如省级房地产管理部门，甚至国家派遣的专门督察队伍来主导和执行。

此外，国务院常务会议的措辞中透露出一种紧迫性，诸如“多管齐下”、“激活市场需求”、“化解风险”等表述，均反映出面对当前房地产市场持续降温的趋势，政策制定者内心的焦虑与急切。尤为引人注目的是会议提出的“更大力度推动房地产市场止跌回稳”这一目标。尽管这一说法并非首次提出，早在去年就已见诸政策文件，但在今年4月下旬的一次关键会议上却并未提及，而是采用了“持续巩固房地产市场稳定态势”的表述。这一变化在当时就引起了广泛关注和分析。

记得当时，有资深分析师老杨对此进行了深入剖析，并表达了自己的担忧。他认为，“巩固房地产市场稳定态势”的潜台词是市场已经趋于稳定，接下来只需巩固这一态势即可。然而，老杨根据市场实际情况判断，当时房地产市场正在经历降温过程，3月份部分城市楼市尚显活跃，但到了4月份便明显下滑，各地市场普遍呈现出下行趋势。同时，国际贸易环境的不确定性，特别是关税战的负面影响，也加剧了市场的波动。

如今，政策措辞再次回到去年9月底、12月以及今年3月份两会期间的表述，重申要“更大力度的推动房地产市场止跌回稳”。这一微妙的变化不容忽视，因为它默认了当前市场并未实现止跌，需要更加有力的政策措施来促进市场的稳定回升。

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