人口这个因素对房地产市场走势的影响肯定是关键性的。

回顾一下2009年至2019年那波史无前例的房地产市场大牛市，就是享受到了前所未有的人口发展红利，再叠加城市化进程、经济的高速发展等因素，最终实现了楼市的大发展及房价的快速上涨。

 

目前整体的房地产市场已经由过去的供不应求转为了供大于求，房地产市场已经进入一个新的发展阶段。同时经历这么多年的发展之后，国内住房供应的能力已经非常强了，未来真正决定房地产市场走势将会是需求，而决定住房需求最重要的因素就是人口。

所以毋庸置疑，未来楼市发展的关键性因素就是人口趋势。

不过我今天不想继续谈整体人口进入负增长对楼市的影响了。而是想谈一谈不同省份和城市的人口变化对其未来楼市走势的可能性影响，毕竟国内城市众多，且发展的差异性比较大，楼市走势也会因为这些差异性有所分化的。

2024年的人口数据已经出来了，2024年末全国总人口是较上年减少了139万人，较2023年的减少幅度有所减缓，但仍处于负增长的态势之中。在总人口下滑的大背景下，各省市的人口走势却不尽相同。

从公布的数据来看，广东、浙江、新疆、福建、海南、西藏、安徽和陕西，这8个省的常住人口是正增长的。其中广东省以74万人的增量位居全国省份人口增量第一，这也是广东连续18年位居中国人口第一大省了。广东有广州和深圳两个一线城市以及佛山和东莞两个GDP超万亿的城市，对人口仍具有很强的吸引力。

实际上，看省份数据很难给购房者带来实际的参考作用，城市层面的数据可能更有帮助。2024年城市层面的人口增量有一个城市表现比较特别，贵阳以人口增量19.96万人超过了深圳19.94万人夺得了人口增长的第一。背后的原因可能是贵州省去年的人口出生率相对较高。

除了贵阳外，人口增长第二名和第十名的城市分别为深圳、广州、合肥、长沙、南昌、杭州、宁波、济南、成都，第十名成都的人口增量是7.1万人。不知道大家是否观察到这份前十名的名单有没有什么特别之处？居然作为一线城市的北京和上海在去年的人口是负增长的。当然这也不能说是这两座城市对人口的吸引力降低了，更多可能是与其本身的人口密度比较大有关。

从上述的人口变动情况来看，目前的人口发展格局基本上就是这样了。总人口在下降，少数城市的人口还在增长，大多数城市的人口都是在减少的。所以从这个维度来看房地产市场的走势，是不是就更加清晰了，更有思路了。

其实，从去年起，楼市的走势已经开始呈现较为明显的分化行情了。楼市表现比较热的城市基本上都是人口净流入的城市，像深圳、杭州、成都等。总之，未来如果想要买房保值升值的话，还是要多关注一下这些人口净流入的城市。

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