近期的房地产市场又有些波动，市场也开始有一些分歧了。但实际上，不管市场如何变化，当下的房地产市场有几个趋势或许已经是确定的。

 

从中长期来看，房价恐难有普涨和大涨行情了。

最近几年，影响房地产市场发展的几个关键因素都在发生重大的转变。

从2022年，总人口就已经开启了负增长，且已经连续减少了3年。而从其他经济体的人口发展特征来看，人口一旦进入了负增长，在短时间是很难逆转的。总人口的减少对住房市场的影响是重大的、关键的。这基本上意味着未来的人口红利会慢慢减弱，新增住房需求也会减少。

另外，城市化进程也会慢慢减缓。截至2024年底，中国的常住人口城镇化率为67%‌。过去10-20年里，城市化进程一路高歌猛进，而如今城市化率已经进入一个相对比较高的水平了，未来这个进程有所减缓也是正常的。城市化进程减缓也会使得城市的新增住房需求会减少。

需求层面改变的同时，供应层面也在改变。经过过去十多年的“大建特建”，整体的住房供应已经相对比较充足，住房市场也开始由过去的供不应求转为了供大于求了，这就制约了未来房价的上涨。所以未来房价很难有普涨和大涨行情了。

房价因城市分化将会是未来楼市发展的重要特征。

从诸多宏观因素来看，整体房地产市场确实难有上涨行情了。

但我们也必须看到，国内的房地产市场是比较复杂的，也是分层的，即不同类型城市的房地产市场发展环境差异性较大。在经历过去普涨普跌之后，市场有望逐渐回归理性，楼市的走势也会回归到城市的基本面上来。

像经济发展好、产业具有优势、城市基础配套设施完善等的大城市，其对人口的吸引力仍然存在，这就意味着这类城市未来仍会有新增住房需求，但城市的边界不可能一直扩大，住房供应还是会受限制，这类城市的房价有望率先止跌回涨。而其他经济体的房地产市场发展历史也基本上证明了这一规律，大城市的房价在下跌调整后，也总能够率先涨起来，甚至继续创新高。

但多数中小城市的情况确实恰恰相反，其住房市场的供大于求情况在短时间内可能难以改变，房价大概率还会继续震荡阴跌一阵子了。

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