南京楼市这一波能不能爆，就看明天了。

根据官方媒体的最新预告，南京3月31日（周一）上午10:00将召开新闻发布会，通报进一步促进南京房地产市场平稳健康发展有关政策并答记者问。

南京日报的标题便是：南京房市新政将至，惠民生促发展正当时。

南京楼市，周一见！

01、今年以来，其他省会城市给市场带来的刺激有点多。

不远处的近邻杭州，3个月之内连刷3个地王记录：1月24日，滨江湖墅地块64834元/㎡的楼面价，刷新杭州地价纪录，成为当时杭州地王，第一块地价“6”万+的地块；

3月25日，滨江水电新村地块在经过72轮激烈争夺，被滨江以77409元/㎡的楼面价拿下，不仅再度刷新地王纪录，更是一举将纪录拔高了1.2万元/㎡，成为杭州第一块地价“7”万+的项目；

3月28日，杭州地王再度易主，西溪湿地的低密宅地，在102轮激烈厮杀后，被建发以楼面价88029元/㎡收入囊中。

自此，杭州一口气在三个月内破6攀7登8，挤掉深圳成为全国第三城，仅次于上海和北京。

 

值得注意的是，大热的城市，又何止是杭州呢？

上海16万元/㎡的地王，是今年2月份刷新的；

北京超10万元/㎡的地价记录，是今年3月份创造的。

成都，最新41200元/㎡的新地王，于3月27日诞生……

全国各大城市地王排着队出现，接连刷新市场的认知和城市的纪录。

事实上，相比频出的地王，更要认识到的是市场变化。

央国企带头出动，民企绿城、大华、滨江先后高调动作，等了近两年的开发商们，齐齐出山开始“补货”。

南京虽然没有刷新地王，但这样抢地的市场现象早于一月份便在南京崭露头角：

 

南京2025首场土拍上，2幅低密地块均顺利出让，成交总价4.86亿元，其中G96地块江苏亚伦溢价率16.24%拿下。
这次开门红吸引而来的，就是民企，江苏亚伦又是溢价多轮，在去年鼓楼滨江楼面价降到两万出头谷底的背景下，G96地块又竞价了快20轮，这也让鼓楼滨江的楼面价重新回到了近几年的最高值3万左右。

而根据最新消息，南京将于4月2日开启的新一轮土拍，其中新街口珠江路地铁站旁边迷你G05地块，就因为地段优越，周边新房极度稀缺以及才2.6万元/㎡起拍楼面价的原因，吸引了多个房企的注意，大概率会溢价成交。

 

02、同时在今年各个板块的土拍计划中，各大板块都是越推推核心，地块越拍越优质。

以供地大户，但在土拍市场并不显山露水的江宁为例。

近日，江宁发布《关于收回南京创启科技发展有限公司国有建设用地使用权的公告》。这块地，便是此前九龙湖公园旁新调整规划的低密宅地：

 

具体修改内容如下：

将04-02地块由商办混合用地(Bb)调整为二类居住用地(R2)，指标调整为：容积率≤1.8、建筑密度≤22%、建筑高度≤60米、绿地率≥30%；

04-01地块街旁绿地(G1c)绿地率≥65%；

04-03 地块综合公园(G1a)绿地率≥70%。

优化用地边界，调整后04-01地块用地面积约0.44公顷、04-02地块用地面积约4.01公顷、04-03地块用地面积约13.65公顷。

优化九龙湖北路道路线型，并将道路红线宽度由12米调整为14米，

04-02地块应塑造沿苏源大道和清水亭西路良好的视觉关系和城市界面；沿公园、河湖一侧建筑高度宜适当降低，形成自然过渡的天际线轮廓。

而这，也是江宁九龙湖最好的一块地。

地块不大，但位置无敌，几乎就在九龙湖里，自然条件极好，小区对面就是九龙湖国际企业总部园。高端人群一步之遥就可以回公园里的家。

且江宁九龙湖多年来鲜少有新房供应，上一波还要追溯到金隅紫京云筑、朗诗九龙熙岸。新房少，低密的舒适改善新产品，更是稀缺。

再到河西、南部新城、雨核等等，南京无一板块不是将王牌提前亮出来了。

 

南部新城最新推出的NO.2025G07地块，“是整个南部新城的首幅低密宅地，容积率低至1.2”……

03、唯一需要注意的是，什么的产品更能适合市场。

板块级别高，土地足够稀缺，土地成本也不算高。确实适合不计成本，继续去卷顶豪。

但有个问题绕不过去，南京现在已经在售和还没卖的大面积顶豪实在是太多，供大于求了。

因为稀缺程度，因为低容积率，会很容易跳出之前地块和产品的深度内卷“红海”。

但需要注意的是，从去年至今，南京供应的地块，低容积率已经成为标配。但对于南京这样一个二线城市，如果还是“低密=豪宅，甚至等于顶豪”这样的想法，首先要思考的就是购买力的问题。

未来的房地产模式是市场+保障，在当前过渡期开始时，首要任务是去库存。

只有去库存开发商才会重新来拿地。

只有去库存，老百姓才会恢复信心。

去库存最好的方式一定不是当前一样，通过产品的内卷和打折。

需要重新找到市场爆点同样也是重中之重。

一旦新政将预期和信心拉满，优质地块将产品期待值拉满。

南京接下来，是否刷新地王不好预测，但刷新市场，基本是稳的。

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