鼓楼滨江2024G51地块，2024年11月出让，绿城拿下，成为2024少有的在南京落子的全国性房企。

如果说绿城是带头在全国卷品质的房企，应该不会有人反对，但在南京这轮带头卷品质的房企可轮不到绿城。恰恰是南京的本土房企金基卷起的新房品质旋风，让曾今的南京大萝卜们今天可以享受到遥遥领先于全国的新房品质。

现在这两家房企在鼓楼走到了一起：

就在全世界都拼着比着要做第四代的时候，金基和绿城，这两个都有死磕精神的房企却选择了在这个项目放弃第四代。

昨天这个项目在南京市规划局网站掀开了神秘的面纱，项目我的总结就是极具颠覆性！

项目工打造16栋4-7层的洋房，容积率≤1.05，总高低于24米。

这是第一个颠覆，主城有多久没有出现这么多栋容积率这么低的洋房了？即使现在很多地块都是低密度，但下次主城再有这么多栋的纯洋房小区得再到何时？

 

从效果图上我们可以清晰的看到，所有楼栋并没有打造最近风靡市场的第四代住宅。我之前在直播中也聊过这个话题，洋房因为本身的得房率就不低，多送点阳台飘窗就足够了。反而因为楼层高度和户型限制，第四代住宅的露台会影响洋房的采光和整体私密性。

相信这两家死磕细节的房企也意识到了这个问题。这次敢于逆潮流，成为南京新的住宅标准后，第一家对第四代住宅说不的开发商。这是对市场的第二个颠覆。

面积段户型上，两家房企也是反其道行之，整个项目别看栋数多，但房子并不多，总共280套房源左右。而且并没有像之前大多数低密豪宅项目一样，以大户型为主。将125平，143平两种国民改善户型做到了240套左右，另外辅以30多套左右的180以上的跃层产品并辅以超大的顶楼露台。

在房企都趋之若鹜都想展示其高超的产品力，都想在大平层上瞄准塔尖用户，一口吃成个胖子的今天，两家房企务实的找准了南京市场最应该供应的房子。

别家做大平层豪宅可以看成是重塑口碑的展示肌肉，而这两家房企早已是大家认可的肌肉男，无需再脱衣狰狞的展示，相信以两家房企的口碑和高超的产品力，就凭借稀缺的地段和超底容积率，就足以做出震惊市场的产品，这是这个项目的又一大颠覆。

总价600万左右就可以上车，南京的市场苦600-800万买不到房久矣，找准市场需求，直接点燃爆点，无论对房企自身还是对南京整个市场而言都是极为渴求的。

对于房企，2万出头拿下主城低密度地块不能说不是抄底，有足够的利润打造出好的产品。对于市场，找准市场需求，跳出红海开辟出蓝海的爆点，也是南京楼市急需出现的市场行情。

一个爆点就能让市场反应过来，南京依然还是那个人人抢房的南京！

彼时绿城和金基将可自豪的对所有房企说，不是南京市场不行，只是你们不懂南京！

从这两年南京的产品趋势看，大家都在卷产品的今天，拿地决策，产品决策肯定是无比重要。大家也都意识到如今南京要想打造一个爆品，重返主城，降低容积率，第四代三个关键词谁也绕不过去，但南京这两年的项目爆点却依然不多，但恰好，仅有的几个都在鼓楼区，从去年桃园金茂府的逆势翻红，到不久前金基珑樾府还未公开就吸引了大量的关注。

绿城金基的G51项目如今颠覆性的产品，只会让这个爆点更准，这不是巧合，大家也可以想想为什么三个关键词叠加在一起只有鼓楼爆起来了？

那就说完楼盘我们就来说说鼓楼滨江

说起南京的鼓楼滨江，得从十几年前的全国地王说起：

2010年、2012年，南京市下关区3公里长的滨江地带接连推出3幅巨无霸地块，总地价为256.54亿元被中冶拿下，成就了当时的全国总价“地王”和单个地块的长三角“地王”。

十几年过去，两百多个亿依然还是南京的总价地王。

200多亿的地价，就放在一线频出超大地王的今天也是牛逼的存在。可见当年这块地对于房企吸引力之大。

别忘了彼时这里还叫下关区。2013年，南京调整行政区划，下关区并入南京首善之区鼓楼区，

作为一个老主城，鼓楼区是省政府的所在地，辖区内省级机关林立，南京大多数的优质医疗资源，优质教育资源，大学都集中在这个区，科教文卫资源之集中，南京没有第二个区能与之媲美，如果说南京是一个体制之城，那至少一半的从业人员应该都绕不开鼓楼。但鼓楼区早已没有任何再开发的空间，所以政府对下关滨江商务区的范围进行延伸和扩大，新的鼓楼滨江出来时候，全国地王的含金量又上升了。

但紧接着同年，国土局收回2号地块。

如今绿城拿的这块地就在收回的2号地块核心位置。

 

鼓楼滨江后面的故事有些蹉跎，相信大家如今走到现场实地就是最直观的感受。

由于区域内西站和铁路迟迟未能搬迁，加上地铁五号线，九号线，建宁路过江通道立交三大工程都在紧锣密鼓的干的热火朝天。之前三号地块的拆封也由于多种原因，只留下了一片富有时代感的65年公寓和一堆高密度的超高层住宅。

铁路西站搬迁，城市集中基建，板块发展停滞如同三座大山压在了鼓楼滨江的身上，在南京一线板块竞争越来越白热化的今天，鼓楼滨江的心气似乎降到了冰点！

有道是利空出尽就是利好，这一片饱含历史沧桑的风水宝地终究不会埋没在一片工地废墟里。正像100多年前开埠一样，鼓楼滨江也正迎来他又一次的凤凰涅槃。

当年2号地块的回收跟火车铁路有很大的关系。始于斯止于斯！从卫星地图上能看到绿城这块地很大一部分就是之前的铁路的原址上建。这块地就像一个号角一样，宣告着从此铁路和这里说再见。

 

三大工程同时开工，确实让整个区域的城市面貌一塌糊涂，但同时开工也就意味着将来的一两年内将会同时竣工。

地铁五号线将于今年上半年就建成通车，这竟然是老下关区域首条通车的地铁，南京早就实现了区区通地铁，然而鼓楼滨江的地铁却姗姗来迟，也是这几年鼓楼滨江的悲哀。地铁9号线最迟在2026年也将如约而至。届时本就位置不差的鼓楼滨江，将在两条地铁的加持下充分体现出它的地段优势。

建宁路的过江通道工程也有望在今年结束，就像2014年前的河西一样，在拥有便捷的快速路立交的同时，鼓楼滨江将告别大工地后以焕然一新的城市面貌展示在大家面前。

 

随着城建项目即将完工，很多事也变得迫在眉睫，首先是政府方面的重视，去年3月份，省委第一巡视组巡视鼓楼滨江后，要求鼓楼区开始集中整改，其中就包括鼓楼滨江的众多发展问题：

 

加快鼓楼滨江一号地块、滨江二号地块开发，定期调度南京西站迁建工作，对于已交地未开发地块加快房企债务处理以及后续开发事宜。

一是关于滨江一号地块。对尚未搬迁地块，已与长江委水文下游局就搬迁方案基本达成一致，取得阶段性成果。07-08地块，开发单位2023年12月12日完成立项手续，正在开展前期工作。对已交地未开发地块，多次会同相关房地产企业加快推进债务处理及后续开发事宜。二是关于滨江二号地块。定期调度南京西站迁建工作，详细梳理迁建脉络，查找问题症结，研究攻坚举措。2023年12月，赴海军军医大学、中国铁路上海局集团有限公司协调拆迁有关事宜。为保障机辆设施工程施工建设，尽早释放二号地，已向路方移交44亩新征用地。拆除铁路房屋1.7万平方米，释放土地1.2万平方米。

很快去年10月，南京规划和自然资源局正式公布了「鼓楼滨江片区规划管理的批后公示」

 

鼓楼滨江的最后一块拼图，曾今的2号地块，西站文化生活片区开始重新走入我们的视野。

 

值得关注的是，西站的搬迁正在加速！前有鼓楼滨江管委会给出明确答复：搬迁预计将于2025年6月完工！后有《南京西站地区机辆设施搬迁工程规划设计方案》批前公示，南京西站机辆设施搬迁的承接地确认为鼓楼的郭家山货场！

 

这里未来将是低密改善的重点片区。因为阅江楼限高，除了绿城G51地块之外，周边还有最后几块超级限高地块，35米甚至24米的低密度纯住宅用地，如果G51一炮打响，剩余地块的价值就不言而喻了，到那时无论板块价值还是产品价值将会被完全重塑。

如今超低地价做出来的产品5万左右的售价放眼全南京并不算太高，这几年我们发现，如果一个板块哪哪都好，那要不买房不好买到，要不房子的绝对价值都将给土地方和开发商方拿走，三座大山确实是这个板块现有的不利因素，但如果三座大山可以移走，那板块的剩余价值并不会被土地和开发商榨干，产品的价值将最大限度的留到了买房人的手上。

 

除了低密的高档住宅以外，这里还将建一所一直传闻的直属名校初中，加上已经纳入拉萨路小学教育集团的方兴小学，最后一块名校教育拼图也将彻底完成。

鼓楼滨江的历史底蕴我们一直放到了最后才说，这是理所当然，也是别的板块无法撼动的核心资源，新的规划里落实了西站博物馆文化设施用地和大洪池公园绿地，加上不远处的滨江公园，下关老马路，中山码头，卢龙山，明城墙，阅江楼，天妃宫，仪凤门等众多历史文化资源。未来这里的历史文化氛围，城市面貌，相信绝不会亚于刚刚建成一江之隔的浦口火车站街区。

南有夫子庙，北有大马路，这是民国下关的繁华，百年后，这里很快将重新演绎出一个属于鼓楼属于南京的盛世滨江！

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