一、中央银行主动出击“打头阵”

二、财政部门竭尽所能“再续力”

三、管理部门信心十足“显底气”

四、楼市止跌回稳走势“可期待”

房地产是国民经济的支柱产业，住房是居民重要的家庭资产。稳房地产就是稳经济，也是扩内需、促消费的重要举措。从9月24日央行在国新办会议上的表态，到10月12日财政部的发言，再到10月17日住建部会同四部门表态支持房地产发展，短短不到一个月的时间，中央对房地产的政策支持力度前所未有。这期间，9月26日的中央政治局会议，首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，为未来房地产走势定调。紧接着，9月29日国务院召开常务会议部署落实。这些都显示出了对房地产更为积极的支持力度，进一步释放出“市场不稳、政策不止”的积极信号，房地产市场止跌回稳曙光初现。

 

一、中央银行主动出击“打头阵”

货币政策是国家进行房地产市场调控的重要手段之一。当前中国市场已经从卖方市场转变为买方市场，货币政策的宽松条件虽有助于回暖，但不足以解决所有问题。

“517”楼市政策未达到预期效果   

2024年5月17日，央行等部门就促楼市打出了一套政策“组合拳”：首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%、取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款以支持地方国企“收储”存量商品房。房贷政策“三箭齐发”+存量房“收储”，这些举措被业内合称为“517新政”。政策推出后，楼市也有过阶段性的表现，但从市场反馈情况来看，情绪的提升更多表现在项目到访量、二手房带看量等指标的提升，在销售数据上未有大幅的提振。而且在短暂的释放后，市场又归于沉寂，楼市回暖也只是昙花一现。统计局的数据也显示，“517新政”后，新建商品房销售面积和销售金额跌幅在收窄，但幅度并不明显，表明“517”楼市政策并未达到预期效果。

 

货币政策“打头阵”助力房地产发展

央行会同国家金融监管总局主动出击“打头阵”，在9月24日的国新办新闻发布会上率先宣布，出台五项政策助力房地产发展。

1.引导银行降低存量房贷利率。存量房贷利率将降至新发放贷款利率附近，预计平均下降幅度约50个基点（即0.5个百分点左右）。

2.统一房贷最低首付比例至15%。全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房。地方政府可以采取差别化的安排，在全国底线基础上确定辖区内最低首付比例下限。此外，商业银行可根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体首付比例水平。

3.延长两项房地产金融政策文件的期限。前期，官方出台了“金融16条”、经营性物业贷款相关政策。其中，房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策将于2024年12月31日到期，这次把这两个政策延长到2026年12月31日。   

4.优化保障性住房再贷款政策。5月17日，央行宣布设立3000亿元人民币保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，保障性住房再贷款政策中央行出资的比例，由过去的60%提高到100%。

5.支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。

一、财政部门竭尽所能“再续力”

二、目前财政收入增速堪忧，土地出让金收入下滑，财政扩张空间看似非常逼仄。但在经济偏冷之际，扩张的财政政策更有效力。为此，财政部门竭尽所能，全力促进房地产市场止跌回稳。

财政政策“三箭”齐发“再续力”

与以往不同的是，财政政策发力是一个新变量。财政部在10月12日国新办新闻发布会上，针对房地产再次推出一揽子财政政策，从三个方面明确了未来财政政策的发力方向。

 

1.支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需求的地区也可用于新增土地储备项目；

2.用好专项债券来收购存量商品房用作保障性住房；   

3.抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，并进一步研究加大支持力度。

财政政策接力将增强房地产市场的“确定性”

央行等部门出台的最新举措虽显积极，但业界人士仍认为影响可能有限。主要原因包括，降首付对购房需求的刺激作用可能受到房价预期下跌和就业市场、工资增长前景疲弱的阻碍；3000亿元再贷款资金支持比例由60%提高到100%，影响积极，但规模仍然过小；下调存量房贷利率可能减少利息支出1500亿元左右，但不及市场预期等。财政政策接力后，明显提振了人们的信心。比如，此前收储虽多次提及，但资金来源主要是中央保障性住房再贷款、政策银行、商业银行资金等。专项债的加入，意味着收储资金规模将有望进一步扩大。且降低了收储成本，并将收储对象从存量商品房明确扩大至土地。

而且，财政部进一步明确指出，逆周期调节绝不仅仅是已宣布的政策手段，更多的政策工具已在研究中。一旦思路有了新的变化，自上而下的决策将更加凸显，从而使房地产市场的“确定性”得到进一步增强。

 

专项债加持下盘活存量仍存在堵点要加快市场“止跌回稳”，需要供求两端政策共同发力，一方面要支持购房需求加快入市，另一方面严控增量、优化存量的政策要加力。但实操层面远非人们想象的那样简单，尤其是收储存量房及收购存量土地方面，尽管财政部门给予了专项债支持，而实际运作中仍存在堵点。   

1.收储存量房工作进展缓慢

自从4月30日中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”以后，市场对通过“政府收储存量房产以缓解市场压力”予以期待。但从目前各地了解到的进展情况来看，各地收储落地仍将面临诸多挑战。从业内反馈来看，收储工作仍面临价格撮合难度大、地方国企资金成本较高、供需错配等问题，未来亟须更多针对性政策给予支持。

2.盘活闲置存量土地困难重重

闲置土地盘活也面临不少难点：一是房企多数闲置土地已经做过抵押，即便是远郊不适合开发的地块，也可能通过抵押来补充项目或集团现金流。而复杂的抵押和债权关系，使得存量土地的收购更为复杂。二是部分开发商寄希望于政府救市，但对土地回收的价格难以谈拢；三是当下市场新增供地规模仍然较大，且地块干净、价格合理，也会影响对接存量地块的积极性。

一、管理部门信心十足“显底气”

住建部部长倪虹在10月17日的国新办新闻发布会上表示，房地产市场经过三年调整，在系列政策作用下，已经开始筑底，“我们判断，10月份的数据会是一个积极乐观的结果。”表明管理部门也对楼市有了明确且积极的信心。

 

住建部打出稳楼市政策“组合拳”   

筑底，预示着市场回稳，进入关键阶段，比拼的正是决心与信心。为此，住建部也适时打出了“四个取消、四个降低、两个增加”一套政策“组合拳”。

1.四个取消：取消或调减限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。充分赋予城市政府调控自主权，城市政府因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。

2.四个降低：降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。其意在于降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。

3.两个增加：第一个“增加”是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；第二个“增加”是今年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。一揽子明确而有力的政策“组合拳”，尤其是释放“促进房地产市场止跌回稳”的信号，给出了包括房价在内的房地产市场将会企稳甚至上涨的预期，有效提振了信心。

住建部“组合拳”的最大看点

从本质讲，住建部打出的“组合拳”多是其他部门房地产新政的归集和重申，其中，“两个增加”是其最大看点。

1.第一个“增加”意味着，新一轮货币化“棚改”即将开启。上次货币化棚改始于2014年，之后的房地产走势大家记忆犹新。这次货币化“棚改”，从数量上看，起步是100万套。会上的措辞是“加大支持力度”“抓紧干提前干”“如果做得好，还可以再增加”。其实，城中村改造的话题，有关部门去年就已经提出，但截至目前具体货币化安置的标准尚未明确。当前，货币化安置的方式主要是发放现金和房票。按各地推进的情况，发房票的可能性较大。因为拿房票购置新房，更符合“消化存量、优化增量”的思路。此外，与上一次棚改主要是针对三四线城市不同，本轮主要利好的是一二线城市。对此，不可过分乐观。

   

2.第二个“增加”的主要目的就是“保交房”。“将所有房地产合格项目都纳入‘白名单’，应进尽进、应贷尽贷。”国家金融监管总局表态，“银行可将全部贷款提前发放给房企项目资金监管账户。”至此，“保交房”有了资金的“硬核”支持，广大购房者利益将得到更好保障。

四、楼市止跌回稳走势“可期待”

中央政治局会议提出的“止跌”概念，在以往文件中未曾出现过，表明了中央高层不希望房地产市场继续下跌的坚定态度。但“回稳”是一个颇具弹性的概念，需要进一步观察。

正确认识房地产市场出现的新情况新问题

随着国家对房地产市场的调控，人们越来越认同“房子是用来住的，不是用来炒的”这个理念，房子正逐渐回归到它本来的居住功能。购房者不再跟风炒作，而是更加冷静地判断房子的实际价值，房地产行业告别高增长时代已成定局，但房地产市场有效需求不足也日益成为制约我国经济全面复苏的主要因素。

对此，笔者较为认可厦门大学教授赵燕菁的分析，他认为，现在我国资产负债表生产端基本没有变化，主要是权益端，而权益端最大的问题在于房地产。在银行贷款中，将不动产作为抵押物的占比非常大，超过百分之七八十，400多万亿的资产没有流动性，银行里全处于抵押状态。因为这个市场规模非常大，只要它不涨，其他都没戏。房地产的目标不是卖更多的房子、卖更多的地，而是要让它的价格上涨、流动起来。   

9月26日召开的政治局会议对房地产作出“止跌回稳”的“定调”，表明中央高层已经开始正视房地产市场供求关系已经发生的重大变化这一客观事实，并进一步优化供给端政策，促进房地产市场供求平衡。

 

核心城市市场活跃并不意味着楼市反转

目前，除了中央层面外，地方政府也积极落实调控政策，但总体来看，“松限”是其主要特征。如北京首套房首付调整为15%，二套房首付20%。非京籍购买五环内商品房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，从五年调整为三年，五环外调整为两年。对二孩及以上北京市户籍居民，申请公积金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40万元等。非沪籍上海外环外购房的，社保年限调整为一年，首套房首付比例降至15%，二套房降至25%。实行差异化政策区域下降至20%等等。广州更是直接取消了限购，深圳则是部分取消。在接连出台放松政策后，北上广深二手房成交数据密集释放，十月份成交都出现明显上涨。

从中央到核心一二线城市，楼市利好频发，加之近期中央发声稳定楼市，的确在短期内巩固了市场信心，取得了良好成效。那么，是否因此就能定性市场回暖呢？客观地讲，一线城市直接受益于新政，节后整体成交明显增长，其余多数城市因为没有出台地方楼市新政，表现则相对平淡，较前期变动不大甚至还有所下滑，且城市间、板块间的分化依旧明显。 

 

房地产市场是一个复杂而多变的系统，其走势受到多重因素的影响和制约。更何况，中央所说的“止跌回稳”，既包括价格的稳定，也包括成交量的合理增长，但“回稳”更侧重于价格的稳定，而成交量则是鼓励放开的。因此，我们需要保持冷静和理性，从多个角度进行分析和判断，才能做出正确的决策。相信，随着一系列含金量高、操作性强政策的陆续出台和相继落地，加之中央高层更加注重宏观政策取向的一致性，“止跌回稳”的目标要求值得期待。

我们致力于保护作者版权，内容来自网络，因无法核实出处，如有侵权，请联系我们删除！