房地产止跌回稳，有四个核心指标

租售比

居民杠杆率

新房二手房交易比

社会资本房地产投资量

第一个指标，是不动产资产价值的基本体现，作为资产类型，10年期国债收益率是个标点第二个指标，是居民投资和负债关系，超过合理杠杆率的投资存在较大风险

第三个指标，是市场活跃度风向标，卖一买一和卖二买一、卖一买二，对新增市场的影响完全不同

第四个指标，是除了国家队以外的资本对资产投资的预期，民企和海外资本收购存量项目作为资产，和直接的新增投资并不完全相同；前者是对资产价值的评估，后者是对投资收益的预期评估。
最新10年期国债收益率是2.146%

一个最简单的计算方式，100万的住宅，对应的租金价格至少应该达到2.15万/年，相当于每月1788元

换算成租售比是1:560

 

按照数据，2023年国内50城的平均租售比为1:615，一线城市的租售比低于二三线城市，南方城市的租售比低于北方城市。
居民杠杆率的数据2015年38%左右，2016年42%；2017年46%，2018年超过50%，2019年55%，2020年过了60%，2021-2022年是62%，2023年63.3%

最新的居民部门杠杆率是63.5%，比一季度下降了0.5个百分点

我印象当中，房贷月供额最高不能超过贷款人或者家庭收入的50%，贷款人需要拿收入流水去证明自己的还贷能力

15%的首付比例对应的是85%的杠杆率

银行能控制的最大风险线，基本上可以确定是15%的房价下跌区间

而事实上，从2021年国内商品住房均价10589.94元/平米，到2024年9月10246.96元/平米，商品住房的统计销售价格跌幅3.3%

——远低于银行的控制线
市场面不是特别理想的，是一二手房的成交比。

一二手房成交比相对合理的比值，在1.1-1.3之间，换算成交比为二手房交易占比47.6-43.4%；二手房带动新增市场的销售

中指研究院数据，2024年1-7月份，中国25个代表城市中二手房成交量占比提升至64.1%。2023这个数据是55.6%。

下表是深圳房管部门的统计数据，二手房交易量远高于新房的成交

 

二手房市场活跃了，新房成交上不去，新房的销售卡点还是有问题的。

要么是性价比，要么是信任度，要么是其他指标不理想。

社会资本和海外资本对不动产的资产收购，表明了对资产价值的评估和经济环境的评估；社会资本对房地产的生产性投资，表明了房企对投资收益的基本预期。

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