房子已供大于求！ 

市场经济的顶层逻辑是供求关系，长期来看价格由供求关系决定。我知道总有一些人说国内的房价走势是不适合用供求关系来分析的。我认为这是大错特错。仔细分析过往房价的走势，一样是在受到供求关系的决定。只是说在不同阶段，存在不同影响供求关系的因素。有些政策是影响供应层面的，有些是影响需求层面的。

供求关系虽然受到外在因素的干预，但是总体来说还是遵循供求曲线的基本规律。

比如说人口增长及城镇化就是驱动需求增长的因素，而土地的供给就是左右房子供应的因素，信贷政策就是加速或是收紧需求释放的因素。即便国内房地产市场具有一定的政策市特征，但终究还是要回到供需关系上了。

而目前据最新统计，国内人均住房建筑面积达到了41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。这个数据在国际上都算是比较高的，国际上普遍认为人均居住面积为35-40平方米是比较合理的。而国内的住房市场显然已经由过去缺房时代转换到多房时代，大多城市将进入住房供大于求的时代。

楼市基调未变！

疫情以来，房地产市场发展方向有点扑朔迷离了。对于房地产未来的走势，我也多次发表了自己的研究观点。房地产市场剔除投机炒作和投资性需求之外，剩下是什么？我们一直强调房地产迟早会回归其居住属性，它的实质其实就是告诉我们刚需才是市场的基石，是支撑房价稳定上涨的根本性原因。

虽然近期楼市的政策有一些调整，这个也是为了稳住岌岌可危的市场。但“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体基调并未发生改变。目前房地产正在逐步回归居住属性，解决居住问题，首先是刚需，其次才是改善型的需求。

房价上涨的驱动因素已经逆转！ 

国内房价在过去十多年快速上涨的驱动因素主要有经济增长、人口红利、城镇化、宽松的信贷政策等，在这些因素的共振下，国内房地产迎来了长达十多年的牛市。但如今这些因素显然已经发生改变了，很多因素将从正向驱动逆转成负向驱动。

政策层面来看，像“限购”、“限价”、“限贷”等短期政策会正在逐渐退出市场，但是逐渐构建的房地产市场的“长效机制”将在未来深刻的影响楼市的走势。

对于房地产长效机制的政策，像“租售同权”、取消“学区房”、”增加保障房供应”等政策都算是长效机制的组成部分，当然还有市场经常提及的“房地产税”。长效机制会一直存在，也会抑制制约着房价的上涨。

另外，就是大家经常强调的M2的问题，有人认为M2在增长，房价不可能跌。其实这种理解是有些片面的，楼市没有牛市，资金自然就不会蜂拥进入房地产市场了，谁说M2增长就一定意味着房价要上涨？M2也不必然流向楼市，今年的情况就已经说明了问题。

大局已定——房价难涨！

对于房地产市场来说，大家关心的终极问题还是房价的走势。

城镇化放缓及人口红利的逐渐消失、供应不断的增加，房价继续上涨的基础将逐渐消失，房价整体难涨。当然，城市的发展格局将导致房价会因城市而分化——一二线产业基础好、经济发达及人口流入的城市，房价有望保持稳定向上；而过去上涨过快的三线及以下城市的房价很有可能出现下跌调整。

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