众所周知，去年我国房地产市场绝对遭遇到了冰河期，尤其是去年下半年以来，很多地方那个房子真是难卖。任凭政府和银行给出各种各样的优惠政策，比如说降首付、降利率、打折扣、免契税，房子不好卖导致很多房地产商收不到钱，然后资金链断裂，以至于很多大的房地产商都出现了烂尾停工的现象。

以往咱们讲说，作为个人购房者，买房的时候一定要找那种大品牌，最好是全国连锁。为什么？人家历史悠久，资金雄厚，背景很强，基本不太会出现烂尾的可能，你要真是找一个名不见经传的某个地方的本土小开发商，那真说不准一旦遭遇到什么风浪他就卷款跑路。所以以往20年，说实话，大多数城市总会有那么三例五例烂尾楼的情况，甚至有烂尾楼20年都没建成。但是去年的情况比较特殊，去年由于房地产市场太过冷清、房子不好卖，以至于头部房地产商也出现了重大的问题。

而且由于头部房地产商那都是大型连锁企业，动辄在全国几十个城市有楼盘，他如果出现了资金的问题，那就不是一两个楼烂尾的问题，要波及几十万购房者。而且他还有一个非常不好的影响，那就是让一大批购房者失去了买期房的信心。20年来我国房地产改革是非常成功的，造就了很多富豪，也使得上亿人口搬进了新家，房地产行业是典型的资金密集型行业，现在一个不大小区的所有房产价值加起来，动辄就几亿、几十亿。

怎么解决房地产开发中的资金问题？我们引进了预售制，房子还没建好呢，光有个沙盘，消费者就可以把钱打进来，房地产商拿着消费者的钱把房子开始建设，两年后、三年后才会把房子给消费者。那消费者为什么愿意买？房地产商说，因为你现在买房虽然房子没给你，但是房价就得慢慢上涨，你要真等着房子建好了再去买，对不起，你那个房价恐怕已经涨到天上去。所以期房制度在最初真是有利于房地产商也有利于消费者的。

然而期房最大的问题就是一旦房地产商资金链断裂，他拍拍屁股跑路了，留下的就是一整个大的烂摊子。去年有很多人焦急的说，我首付交了，银行贷款交了，指望着这几个月我就把房子收到手，结果房地产商不见了，楼房没建完，我一方面要租房，在交租金。另一方面我银行贷款还得继续还，甚至全国很多城市还兴起了“不还贷款联盟”，大量烂尾房的业主说我们不能还银行贷款了，我们没有做错任何事情，凭什么房子住不进去，我还要还钱。

但是我们也清楚，他们不还贷款不光伤及银行，对自己的信用伤害也是非常非常大的。进入到今年以来，由于疫情管控调整，我们很多行业迎来了新生，旅游业、餐饮业、酒店业现在如火如荼的发展，我们感觉到2023年我们失去的东西要回来了，我们经济会大发展。所以很多人又开始考虑，在有些城市房地产市场又开始火爆了，但是对于广大购房者而言，大家心中还有一个疑惑，那就是现在这个状态之下我还敢买期房吗？

以往我也是在经济火热的时候买的房，但是买房是一个很长的过程，可能今天房价暴涨，你买了，但是他这两年之后才能交房，你怎么知道在过往两年的时间里这个开发商不会再遭遇到资金链断裂的问题，这个房子不会再烂尾？尤其是那么强大的数一数二的头部开发商说烂尾就烂尾了，说没钱就没钱，说资金链断就断了。在这个状态之下，我们到底应当相信谁呢，我们敢不敢买期房？

所以我们说去年下半年以来，我国房地产市场的冷清，对大家信心的打击那才是最大的。今年一月份住建部就召开会议，要求全国各个省市有条件的地方你可以开始现房销售的试点。

最近一个月以来山东、安徽 、河南、四川、广东等多地明确表态要试点现房销售，什么叫现房销售？很简单呀，就跟我们买汽车、买手机、买家电一样，你那个电视机已经生产好了放在商场里，一手交钱一手交货，这面刷了卡扫了微信，那面电视搬你家里了。手机也是这样，汽车也是这样，所谓所见既所得，我交了钱就马上拿到实物产品，马上可以享用，不存在任何烂尾的问题。

而我们的房地产销售长久以来根本不是这样，你作为消费者只能看到一个沙盘，知道这个地方在哪，知道开发商是谁，知道户型大致如何，然后你就把钱交了，两三年之后才能把房子拿到手。拿到手之后经常有各种各样的扯皮纠纷，这个采光怎么不对了，你这个楼间距怎么这么密了，当年说好的绿化在哪里，市政道路不是规划好了吗？

这都是小事，好歹房子是给你了，真出现去年下半年那个状态，钱交了银行贷款得还，但是房子不给你，那才叫血本无归。所以住建部为什么要提出现房销售，两大因素决定了，第一，经过20年的房地产大发展，说实话，咱们的房产市场已经非常成熟了，我们已经不是当年老百姓对住房改善的迫切要求，我们在某些地方已经出现了房地产的过剩，很多城市这个去化周期动辄几十个月。在这个状态之下，还有没有必要让消费者去买都建好了没卖出去的房子，都有的是嘛。

而另一方面，就是考虑到了大家对期房的担心，大家信心没有了，你如何提振大家的信心？那我就得现房销售，我这个房子已经建好了，采光如何，户型如何，绿化如何，小区建设如何，物业怎么样你完全都看得到，你感觉符合你的要求你就买了之后马上给钥匙，马上办房产证。你感觉有哪一个地方不称心如意，那就不买嘛！

说实话，这也是对开发商的要求，以前你靠一张图纸就能把钱给圈进来，现在你必须踏踏实实的把房子建好，甚至很多细节方面都得让消费者满意人家才愿意掏钱。未来的房地产竞争将变得更加激烈，那么当然谁能服务好消费者，谁就能赚到这笔钱。虽然现房销售今天在很多省市还只是试点，但是我们真的希望未来现房销售逐步成为我国房地产销售的主流渠道。这样我们就再也没有买期房变烂尾的后顾之忧了。而且我觉得如果期房取消掉之后，那么被诟病多年的公摊面积是不是也要进行调整呢？

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