北京涨了吗？

深圳要涨吗？

上海还涨吗？

2023年第一个月，思想最混乱，房价是涨是跌？

我的观点是：

1、一线市场是风向标，是信号，值得重点关注；

2、但是，房价涨起来没那么快，需要购买力打底；

3、周期被躺平，时间被拉平，至少需要一年回暖；

4、我预测2023年的市场不是回暖，更多是回正。

必须思考几个问题：

1、2023年经济GDP增速3还是5%？

2、2023年房价是回暖还是回正？

3、一线、二线、三四线房价怎么走？

4、敢不敢投资？要不要抛售？

5、收入、资产、消费如何均衡？

这几个问题必须思考，非常关键。

房价要涨了？

最近，很多人都在讨论房价，尤其是一线城市的房价。

来自全国一线城市的好消息。

听说“上海新房成交涨74%”，

听说“二手房成交价接近或高于挂牌价”，

听说“全国房价回暖啦”，

听说“小阳春真的要来啦”，

上海。

元旦至今，很多新盘开盘日光，静安鸿印里333套房源全部售罄，销售金额81亿；古美华庭二期94套房源全部售罄；前滩第一贵，均价13万的格力浦江壹号提前触发积分，又是一场高分血战。

北京。

北京年底已经出现翘尾行情，新房日成交量突破700套，二手房突破900套。元旦期间成交较去年上涨80%，较2019-2022年元旦日均成交面积上涨300%，看似非常猛！

深圳。

深圳市场，2023年首周深圳二手房交易量强势回升，第1周全市二手房(含自助)录得587套，环比增长率为19.3%。

二线。

二线城市成交量也有回暖迹象，武汉去年新房成交数量拿下全国第一，元旦期间新房成交同比去年增加284%。佛山取消限购后一个月，成交量也明显上升，热门位置也开始涨了。

其余。

石家庄、廊坊及天津等城市增幅均在40%以上；从成交量来看，贝壳50城1月上旬日均二手房成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

很多群里都在讲，北京、上海的买家说，卖家明显强势了，谈好了但不急着签合同，同时有几个买家约谈一套房子，砍价幅度从50万缩水到20万，等等。

必须思考：

市场为什么这么好？

我觉得上海市场是最典型的一个城市。

1、市场非常热。

1、静安鸿印里333套房源全部售罄，销售金额81亿；古美华庭二期94套房源全部售罄；前滩第一贵，均价13万的格力浦江壹号提前触发积分，又是一场高分血战；闵行的象屿招商公园1872三期，认购第一天175组认购，单价5万2，最终认购率达到约345%；前滩板块的海德壹号认购第3天，实际认购人数就超过326套，触发积分制；浦江镇的华发建发缦云认购率高达400%，鸿印里累计认购数1080+组，认购率324%……

2、仁恒海上源在2022年实现销售200.47亿，刷新上海单盘超200亿的销售纪录；上海去年的新房成交仍然保持增长，2022年全年上海一手商品住宅共计成交1027万方；2022年上海商品住宅成交金额为6519.82亿元，同比上涨11.76%，创下近五年新高；去年上海新房成交95117套，较2021年成交套数增加455套，同比增长约0.5%，比2020年成交套数增加16167套，增长20%。

3、2022年，上海成为全国唯一一个土地出让总金额突破2500亿的城市，四轮集中供地共计成交115幅涉住宅用地（含城中村地块），土地出让金总计达到2839.7亿元，同比2021年的成交金额上涨约18%，最关键的是，上海保持着无一流拍的记录。

2、基本面非常硬。

上海市场这么好的背后，是上海基本面非常扎实：

1、2020年8月大涨，刚好2年半，上涨的惯性还在。

2、政策刺激，但这个不是最重要的。

3、购买力非常强劲。

4、产业+学区+新区的溢价加持。

5、全国自住+投资客疯狂涌入。

6、深圳熄火，分流高端客户。

举一个例子：

绿城外滩兰庭确实非常热，入围分97分，基础分60分+需要155个月社保，基础分50分+196个月社保，除了周边倒挂8万外，认购金350万，首套存款证明525万，二套存款证明1750万，总价超级贵，111套房源，单价14.5万，总价2700-5000万元/套，主力户型是207-297平方米的大户型，前期总认购约442组，认购率396%。

普通人谁去买？

这个项目，最能代表上海市场基本面很硬，购买力+倒挂+火爆惯性+核心主城。

再加上其他城市的利好，也在逐渐消化。

很多大城市都是以自住为主，这一类人群是刚需。

笋盘入市非常多，尤其是深圳跌到7折左右的笋盘。

政策的刺激，二手房“带押过户”省税费、省心。

外溢客户打底，燕郊大量的客户购买单价是2万。

2成首付，最低利率4.1，成本已经非常低了。

北京、天津、南京、成都，典型的年底学区行情。

再次思考：

房价能涨吗？房价敢涨吗？

不敢。

少数城市、典型城市、大城市、核心版块，房价涨到100万，我认可，因为这跟普通人没关系，哪怕现在的北上深广杭，房价也基本上跟普通人无关。

但是，房价大涨并非好消息。

1、大家有没有钱买房？

这是个悖论，房价上涨肯定有钱，房价下跌肯定没钱。

一方面，豪宅豪车价格都在上涨，高端消费都在上涨，看似大家都很有钱啊；但是另一方面，大家的存储金额却再创新高，2022年住户存款暴增了17.84万亿，同比增幅高达80%，可能有钱，但钱都存起来了，连普通消费都省了，更不要说大宗额度的买房了。

2、房价可以快速上涨吗？

短期内完全不具备上涨条件。

我相信，大部分的普通人如果仅仅是自住，基本上不需要，因为中国人均住房面积已经到了临界点，除了刚需之外，正常情况下没必要。

哪怕是上半年因城施策，下半年高层施策 ，授信房企额度多达4万亿，限购放开，广州等二手房指导价放开，房贷利率最低跌破4，“金融16条”，“第二支箭”，“第三支箭”，中央经济工作会议，政策全都需要消化，短期内完全不可能迅速见效。

至少需要观察2023年上半年的行情如何。

3、房价还敢暴涨吗？

我觉得真不敢了。

房地产已经高速上涨了20年，捆绑了中国经济20年，虽然促进了中国经济的繁荣发展，但是2016年房价暴涨之后，弊端越来越严重，为什么普通人不婚不生不育，为什么地方财政难以为继，为什么银行坏账这么多，为什么烂尾楼越来越多？

这已经不仅仅是民生问题，更是威胁国家的稳定问题。

千万要带脑子。

前一段，广州、深圳的所谓新政刷屏了，很多粉丝都在咨询我，我感觉很好笑。

这是来自广州所谓新政：

1、取消144平以上豪宅线。

2、限购区无房，有过房贷记录已结清的买二套首付3成（之前4成）。

3、在非限购区有房的，当作无房。

看新闻一定要有脑子。

退一万步，如果深圳真的执行了这5个政策：指导价上调、深户取消社保、认房不认贷、深圳首套还清可以三成首付、离婚可以买、非深户社保放开，哪怕是其中的2-3个，我就告诉你：

深圳房价立刻暴涨！

但深圳不敢，这不单单是经济问题，更是政治问题。

包括前一段很多城市出来的新闻，东莞的取消限购，郑州货币化安置，取消限购、2成首付、货币化安置很牛逼吗？实际上不行，药效早都不行了。

别逗了，17年还能吓人，政府都没钱了，发个屁的货币啊。

再说了，目前很多城市依旧是自住+刚需为主。

北京二手房成交主力依旧是500万以下，首付低、总价低、月供低，他们是最硬的市场购买力；其次，涨价都是好房子，别看北京动辄十几万套的库存量，但是15年以内的商品房只有3万套。

广州市场也是分化的，除了万科、保利、越秀等少量热盘外，相比2020年、2021年高达12万套的成交量，2022年不到8.3万套，锐减了3成，要想恢复前两年的高光时刻，至少需要2、3年的时间。

1、要有定力。数据只是数据，既要看，更要分析，不要听风就是雨。

2、静下来，慢下来，先思考，再行动，先攒钱，再行动。

3、哪怕是大城市，也不是全城都涨，只有20%-30%的房源能涨，剩下依旧不涨、甚至下跌。

4、2022年之后，周期论、轮动论被拦腰截断，会进入一个全新的周期，你会发现，这一次成都是不是在涨？深圳是不是在跌？合肥、西安是不是还在涨？

5、板块周期会大于城市周期。

6、拉平周期，不要只看一两个月，至少看一整年。

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