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商品房质量问题,出卖人承担何种责任?
发布时间:2019-05-15 09:13:46 , 本文共67人阅读。

商品房质量问题,出卖人承担何种责任?

1、商品房质量问题划分及法律后果

根据商品房买卖合同司法解释第十二条、第十三条,示范文本第十一条之相关规定,商品房质量问题划分为:

地基基础、主体结构不合格问题;

严重影响正常使用的质量问题;

质量瑕疵问题。

如果是房屋存在地基基础、主体结构不合格问题时,买受人可解除合同并要求赔偿损失;

如果是房屋存在严重影响正常使用问题时,买受人可选择解除合同和赔偿损失,当然,如果买受人不要求解除合同而要求修复的,可拒绝接房,直到出卖人修复完毕后接房,出卖人同时要承担修复期间的逾期交付责任;

如果是房屋存在质量瑕疵问题时,出卖人要承担修复责任。


2、房屋出现开裂、渗漏、五金件损坏时,买受人是否可拒绝接房并向出卖人主张逾期交付责任

《商品房买卖合同示范文本》第十一条,房屋存在除地基基础合同主体结构外的其他质量问题,包括

(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等;

(2)管道堵塞;

(3)门窗翘裂、五金件损坏;

(4)灯具、电器等电气设备不能正常使用。

以上这些问题应由出卖人负责修复,修复后再行交付,由于出卖人原因导致未能按期交付的,要承担逾期交付责任。

据此,是否房屋存在以上4种情形时,买受人可拒绝房屋,并可要求出卖人承担逾期交付责任呢?

示范文本与商品房买卖合同司法解释应结合起来理解。当发生以下四个问题时要判断其是质量瑕疵问题还是严重影响正常使用问题:

(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等;

(2)管道堵塞;

(3)门窗翘裂、五金件损坏;

(4)灯具、电器等电气设备不能正常使用。

若是质量瑕疵问题,则买受人不可拒绝接房,可要求出卖人进行修复;若是严重影响正常使用问题,则买受人可拒绝接房,并可要求出卖人修复并承担修复期间造成的逾期交付责任。况且针对《商品房买卖合同示范文本》第十一条之约定,一般情况下,出卖人与买受人签订的补充协议中会对此进行补充约定,如补充约定为“存在质量瑕疵时,买受人有权要求出卖人进行修复,但不得拒绝接房,出卖人也不承担修复期间的逾期交付责任”。但对于质量瑕疵问题还是严重影响正常使用质量问题的判断,认为存在质量瑕疵问题时,则买受人不可拒绝接房,可要求出卖人进行修复;若是严重影响正常使用问题,则买受人可拒绝接房,并可要求出卖人修复并承担修复期间造成的逾期交付责任。

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