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    哪些情况需要对房产进行评估
    发布时间:2020-11-23 09:47:49   

    房子,是家的载体。几乎每个人的一生中,都不可避免的要参与到房子的买卖过程中去。买房子的时候,我们总想着房价能便宜些,房子总价能便宜些,而且还想要房子周边有好的配套设施,有好的交通环境,并且房子的面积、户型、朝向、楼层等,都需要尽可能的好才行。诚然,上述也都是影响房子价格的一些因素。

    卖房子的时候,我们又会想卖个好价钱,价格越高越好。同样的房子周边环境、户型、面积、楼层等,都会成为我们给房子加价的理由。

    这就需要对房产进行细致的评估了,也就是我们常说的房产估价。

    房产估价的概念

    房地产估价全称房地产价格评估,就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。

    房产评估应考虑的因素

    1、所在小区的均价,以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格

    2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格

    3、所在小区和所在板块的房价走势

    4、被估算二手房的特性,包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

    房产评估的评估标准如下

    一、房产评估的内容

    1、建筑物的折旧程度

    建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。

    2、土地生熟程度

    土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。

    3、资本化率

    资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。

    4、基准地价

    基准地价是在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

    5、标定地价

    标定地价是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

    6、房屋重置价格

    房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时,必要的建造费用加平均利润。

    7、底价

    底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格,亦称起叫价格(简称起价)。

    8、补地价

    补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途,或增加容积率,或转让、出租、抵押划拨土地使用权,或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。


    房产评估有哪些类型

    1、一般评估:

    这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时,求助于评估机构,以解决分歧和争议,使之趋于一致的手段,一般不具备法律效力,是参考性评估,它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

    2、房地产抵押贷款评估:

    这类评估是购房者寻求金融支持时,对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估,它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估,评估一经确定,具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。

    3、特定评估:

    这种评估是房地产交易管理部门,对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估,为了求其公正合理,须采用两种以上的评估方法进行评估,评估结果一经确定,具有法律效力,交易双方须按确定后的评估值,计算缴纳税费。

    房产评估方法有哪些?

    成本法

    (1)成本积算法,即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值,对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润,得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

    (2)重置成本法,它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算,然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

    市场比较法

    挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用,并且估价结果较为准确。

    剩余法

    房地产总价知道或者可以测算出来时,因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测算出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

    收益法

    不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同,根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

    假设开发法

    对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等),通过测算正常开发完毕后的市场价值,然后扣除剩余开发任务的正常投入,即得出待估房地产价值的方法。

    基准地价法

    针对到某一地块的土地使用权价值评估,可以参照已有的同级别、同用途的基准地价,进行一般因素、区域因素、个别因素的调整,最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

    路线价法

    土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况:宽度深度)有很大的关系,对于同一街区,土地的价值具备相对的稳定性,如果知道该街区土地的平均价格,通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。


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