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    二手房交易常见法律风险!
    发布时间:2019-12-25 09:44:11   

    如今购买二手房的购房者可是越来越多了,二手房相对于新房来说价格更实惠、入住更方便,而且二手房可以实地考察房屋,选房时可以直观的看到房屋的好坏。在交易过程中,需要注意些什么呢?

    一、房多卖

    现如今,买房对于一个家庭来说,基本算是一件人生大事了。不少家庭为了买房的事,可以说是花尽家中的积蓄。特别是在买卖二手房的时候,一些房东会存在一房多卖,找多个客户收取定金,或者在不同的中介公司挂房出售,收取定金。导致购房者不知道房子到底该归谁?在此提醒购房者,在签订购房合同时,在合同中要写明“一房多卖”等禁止性规定,并明确规定此种行为的违约责任,谨慎签约。

    房屋是否处于法院查封状态或存在其他纠纷

    在二手房交易过程中,会出现了不少所购买的房屋是被查封的情况,若签约会导致合同无效、购房手续无法履行、购房款无法追回等情况,所以在签合同之前,购房者应该去房地产交易中心或者房屋管理局核实房屋产权是否清晰,是否有查封、抵押等情况。如果房屋已被查封,千万不要购买。另外,即使房子没有被查封,但卖方存在较多债务纠纷,这种情况下也要谨慎购买。

    买卖双方对室内家具约定不明

    不少购房者在通过实地看房后,看到二手房的家电、装修、家具等都不错,以为可以节省装修费用,在只有口头约定“买房带家具”的情况下草草签订了合同,等到最后入住的时候才发现,家具等物件都被卖主搬走,一时间后悔不已。针对此类情况,购房者一定要在合同中与房东约定明确,避免纠纷。

    卖方是否具有房屋处置权

    房屋产权是否明晰,有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。 如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 另外,特别要注意签约对方是否属完全民事行为能力人。

    买方替卖方还款解押

    在二手房买卖中,卖方房屋属于抵押贷款状态,而卖方又无力一次性清偿贷款办理解押并注销抵押登记手续。而此时,往往存在买方支付部分房款作为解押款替卖方解押的情况,这其中也存在一定的风险。在二手房买卖交易过程中,买卖双方互不清楚彼此的个人信誉、资金状况等情况,买方替卖方支付解押款更应当谨慎为之。 为此,在合同签订过程中,如遇卖方要求买方支付解押款,买方或者中介方应当共同与卖方去不动产登记中心查询涉案房屋的抵押、查封情况,抵押信息应当明确问一下是否为涉案房屋的按揭贷款,防止卖方隐瞒信息。 签订合同时,解押款支付的时间不要提前支付,提前支付往往存在被挪用的情况。最好的方式为解押当日支付,如需提前支付应当托管至中介处,避免提前支付卖方将解押款挪用。 支付解押款,卖方解押后,应当尽量缩短解押后到过户的时间周期,避免因其他原因出现违约情况。如买方为按揭贷款买房,解押步骤应放在按揭审批后,以确保合同能够继续履行。即使事先对可能潜在的风险通盘考虑并采取措施预防,实践中也会出现各种各样的情况,导致合同交易存在问题。遇到买方支付了大笔解押款后,买卖双方出现纠纷,买方此时更应该冷静面对,及时寻求专业人士的指导,把控全局,及时止损才是关键。

    明确住宅用途类型,明晰买卖双方税务的承担

    房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。通常来说,买方需要缴纳契税,而卖方需要缴纳个人所得税,此外,根据交易房屋的性质不同,契税的组成也有所差别。购房者在买房时,要明确所买房屋的住宅类型,清楚与卖方之间需要承担的税费情况,以免日后产生不必要的纠纷。

    合同明确关于户口迁移问题

    买房人,特别是以解决子女入学学籍或急需落户为主要购房目的的,应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋的户口登记情况。对于购买“学区房”为主要目的的买房人,应依据相应学校的入学政策,在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。 买方在签订房屋买卖合同前,要看清即将签订的房屋买卖合同,确定双方的权利义务,避免因为疏忽而承担可能的违约责任。如买卖合同中有关于户籍迁出的约定,完成房屋过户登记后,一定要及时查询房屋户籍迁出情况,避免扩大损失。

    首付比例,买方贷款前置条件审查

    按揭贷款购房根据商业贷款和公积金贷款两种情况,首付的比例分别有买方商业贷款购房和买方公积金贷款来购房两种情况。每个地区的标准不一样,一般情况如下:首次买房的时候,如果购房者购买的是第一套房子的话,一般城市的首付比例都是30%,如果是购房者购买的二套房,首付比例相对较高一些。

    另外,在贷款时,银行会对贷款人进行一个资质审核,购房者在买房前可以先了解首付比例,以及查看相关的银行贷款条件,看自己是否符合银行放贷,以便自己做购房预算。

     在二手房交易过程中,一定要选择正规的中介公司,注意签约细节以及合同内容,多方核实房源信息,认真审查相关证件和手续,按照正常的程序进行交易,不要跳单或者签订阴阳合同,按部就班的进行交易才能做到安全买房,避免给自己带来不必要的麻烦。


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